Poradna · Výběr dodavatele

Jak prověřit dodavatele dřevostavby dřív, než podepíšete

Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. Aktualizováno 18. 7. 2026 · 10 min čtení

Prověřit dodavatele dřevostavby zvládnete za jedno odpoledne u počítače. ARES, insolvenční rejstřík, sbírka listin a katastr vám o firmě řeknou víc než její vlastní web s referencemi. Zbytek je o tom umět se zeptat na věci, které vám nikdo dobrovolně neřekne.

Prověření dodavatele není o pocitu z obchodní schůzky. Je to půl dne u počítače a pár otázek, na které firma buď odpoví, nebo se začne kroutit. Za ta léta na stavbách jsem si zvykl, že firma s čistou historií mi ji ukáže sama. Ta druhá mě odkáže na web s fotkami hotových domů. Rozdíl mezi tím, co si ověříte ve veřejných rejstřících, a tím, co vám firma pošle v PDF, je celý tenhle článek.

Deset let na trhu a tři IČ za sebou: jak se čte historie firmy

Firma vám napíše, že staví dřevostavby dvacet let. Možná je to pravda o majiteli. O firmě to nemusí být pravda vůbec.

Historie firmy má jedno tvrdé číslo: datum vzniku IČ. Najdete ho v ARES za deset vteřin. Když inzerát slibuje dvě dekády zkušeností a IČ je staré dva roky, není to nutně podvod. Ale je to otázka. Zeptejte se, co bylo předtím.

Horší je vzorec, kterému říkám tři IČ za sebou. Firma nasbírá dluhy a reklamace, nechá společnost padnout a druhý den otevře novou pod skoro stejným jménem. Zákazníci se svými vadami zůstanou u té staré, mrtvé firmy. Nová jede načisto. V ARES a v obchodním rejstříku si proto ověřte nejen samotnou společnost, ale i jednatele a majitele. Jméno člověka propojíte s předchozími i souběžnými firmami. Když za jednatelem stojí řada zaniklých společností ve stejném oboru, víte dost.

Kontroluji tři věci: datum vzniku, statutární orgán a to, jestli se sídlo neshoduje s adresou virtuální kanceláře, kde sedí dvě stě firem. Nic z toho netrvá déle než káva.

Veřejné zdroje za odpoledne: ARES, insolvenční rejstřík, sbírka listin, katastr

Čtyři rejstříky, všechny zdarma, všechny veřejné. Projdete je za jedno odpoledne a budete vědět víc než většina lidí, kteří firmě podepisují smlouvu na tři miliony.

ARES (ares.gov.cz): základní identifikace, datum vzniku, sídlo, předmět podnikání, propojení na osoby. Tady začínáte.
Insolvenční rejstřík (isir.justice.cz): běží nebo běželo proti firmě insolvenční řízení? Firma v úpadku vám dům nedostaví.
Sbírka listin, obchodní rejstřík (or.justice.cz): účetní závěrky. Kapitálové společnosti mají povinnost je sem zakládat, takže tady poznáte, jestli firma tu povinnost plní.
Katastr nemovitostí (nahlizenidokn.cuzk.cz): u pozemku, kde budete stavět, a klidně i u referenčních staveb. Zjistíte vlastníky a zástavy.

Žádný z těch webů není hezký a žádný nechce, abyste ho použili. Přesto je v nich uloženo skoro všechno, co potřebujete rozhodnout, jestli firmě dáte peníze.

Účetní závěrka: tři čísla, která stačí (a co znamená, když závěrka chybí)

Účetní závěrka vypadá jako nuda pro účetní. Pro vás jsou to tři čísla, která si najdete ve sbírce listin.

Vlastní kapitál. Když je záporný, firma dluží víc, než má. Sama o sobě to není konečná, ale je to červená vlajka a důvod ptát se dál.
Výsledek hospodaření. Jednorázová ztráta se stane. Ztráta několik let po sobě je trend.
Krátkodobé závazky proti pohledávkám. Napoví, jestli firma stíhá platit své dodavatele, tedy lidi, kteří vám budou dělat dům.

A pak je tu čtvrtý signál, nejsilnější ze všech: závěrka ve sbírce listin chybí. Kapitálové společnosti, tedy s.r.o. a a.s., mají zákonnou povinnost zakládat účetní závěrku do sbírky listin. Když ji tam firma roky nemá, buď něco skrývá, nebo neplní ani základní zákonnou povinnost. Obojí je odpověď.

Poctivě dodám, kde tenhle test neplatí. Živnostník na IČ, tedy OSVČ, účetní závěrku do sbírky listin nezakládá a chybějící závěrka u něj nic neznamená. U živnostníka se dívám jinam: na historii, reference a pojištění. Nesuďte OSVČ podle měřítka, které na něj nepatří.

Reference: proč chcete vidět dům starý pět let, ne pět měsíců

Reference je nejsnáz vylepšitelná věc na celém webu. Fotka hotového domu neřekne skoro nic. Dřevostavba vypadá skvěle den po předání. Otázka zní, jak vypadá po pěti zimách.

Dům starý pět měsíců vám neukáže to, co vás na dřevostavbě zajímá nejvíc: jestli firma umí ohlídat vlhkost, detail soklu a vzduchotěsnost. Takové vady se neprojeví hned. Projeví se po pár cyklech, kdy dřevo pracuje a voda si hledá cestu.

Chtějte kontakt na majitele domu, který v něm bydlí aspoň pět let. Zavolejte mu. Nezeptejte se, jestli byl spokojený, ale co reklamoval a jak firma reklamaci vyřídila. Každá firma něco reklamovaného má. Rozdíl je v tom, jak se zachová po podpisu předávacího protokolu, ne před ním.

Certifikace, členství, ocenění: co váží a co je nálepka

Certifikát na webu je snadné vytisknout. Některé něco znamenají, jiné jsou grafika. U dřevostaveb rozlišuju dvě věci, které se často slévají do jednoho slova: zákonnou certifikaci výrobku a oborovou certifikaci DNK.

Zákonná certifikace se týká panelu jako výrobku. Kontrola proběhne jednou ročně, ve výrobním závodě, na finálním výrobku. To je minimum, které musí splnit každý, kdo panely uvádí na trh. Je to vstupenka na trh.

DNK, Dokument národní kvality, je něco jiného. Vytvořil ho Výzkumný a vývojový ústav dřevařský v Praze ve spolupráci s Asociací dodavatelů montovaných domů, běží od roku 2007. Je dobrovolný. A jde dál než zákon: kontrola probíhá ve výrobě i na staveništi během montáže, je v tom externí audit technologické kázně, systém kritických bodů a povinný blower door test. Audit přijede minimálně dvakrát ročně a pokrývá panelovou i staveništní montáž. ADMD je od roku 2012 členem Evropského svazu dřevostaveb. Některé banky DNK zohledňují při financování hypotéky.

Když to postavíte vedle sebe, rozdíl je vidět na první pohled.

Kritérium	Zákonná certifikace	DNK ADMD
Jak často	1× ročně	minimálně 2× ročně
Kde	jen výrobní závod	ve výrobě i na staveništi během montáže
Co se kontroluje	finální výrobek, panel	technologická kázeň, systém kritických bodů, panelová i staveništní montáž
Externí audit	ne	ano
Blower door test	ne	ano, povinný

DNK je nejlepší dostupný filtr kvality, jaký na trhu dřevostaveb máte. Firma, která ho drží, prošla něčím, co si sama nevymyslela. Jenže i tady je poctivé přiznat, kde ten filtr přestává fungovat.

Co vám dodavatel neřekne

DNK certifikuje systém firmy, ne váš dům. Auditor přijede dvakrát ročně. Váš dům se staví zhruba tři měsíce. Spočítejte si pravděpodobnost, že auditor bude zrovna u vaší stavby ve chvíli, kdy montér zabuduje vlhký trám nebo odflákne parozábranu. DNK říká, že firma to umí. Neříká, že to udělala u vás. To musí ohlídat někdo, kdo je na vaší stavbě opakovaně, ne dvakrát za rok.

Ombudsman ADMD: k čemu je a kde končí

ADMD zřídila v roce 2015 institut smírčího orgánu, ombudsmana pro dřevostavby. Je to užitečná věc a je dobré vědět, kde má hranici.

Ombudsman umí pomoct, když se dostanete do sporu s členskou firmou ADMD a chcete ho řešit smírně, bez soudu. Bývá to rychlejší a lacinější než žaloba. Funguje to ale jen u firem, které v asociaci jsou. Když váš dodavatel členem není, ombudsman vám nepomůže a jste odkázáni na běžnou cestu, tedy reklamaci a případně soud.

A druhá hranice: smírčí orgán řeší spor. Neřeší prevenci. Ve chvíli, kdy k němu jdete, už vada existuje. Proto ho beru jako záchrannou brzdu, ne jako důvod polevit v kontrole během stavby. O tom, jak se spor s dodavatelem vede a co si k němu připravit, píšu zvlášť.

Nejlevnější nabídka: co v ní typicky není

Tři nabídky, jedna je o čtvrt milionu levnější. Lidská reakce je vzít tu levnou. Moje otázka zní: co v ní není.

Nejlevnější nabídka na dřevostavbu na klíč obvykle šetří na věcech, které v jednom souhrnném čísle nevidíte:

Tenčí izolace, levnější okna, jednodušší skladba stěny.
Chybějící položky, které se doplatí později jako vícepráce.
Není v ní nezávislý dozor, chybí pořádná fotodokumentace zabudovaných vrstev a důsledně vedený stavební deník.

Rozdíl v ceně sám o sobě nic neznamená. Znamená ho až rozpad na položky. Chtějte položkový rozpočet, ne cenu jedním číslem. Když firma odmítá rozpad, není to sleva. Je to mlha.

O tom, z čeho se cena dřevostavby na klíč skládá a jak poznáte, co v ní chybí, mám samostatný text. A protože právě sem patří nezávislé oči, hodí se předem promyslet i technický dozor na dřevostavbě. Domluvíte ho dřív, než se kope, ne až se stane problém.

Checklist k odškrtání

Tady je všechno dohromady. Projděte si to dřív, než podepíšete. Dole je i interaktivní verze, ve které si odškrtáte, co máte hotové. Statický seznam funguje i bez klikání:

ARES: datum vzniku IČ, sídlo, jednatelé (ares.gov.cz).
Historie osob: nemá jednatel za sebou řadu zaniklých firem ve stejném oboru?
Insolvence: neprobíhá úpadek (isir.justice.cz).
Sbírka listin: účetní závěrka existuje, vlastní kapitál není záporný (or.justice.cz).
Katastr: kdo vlastní pozemek, žádné nečekané zástavy (nahlizenidokn.cuzk.cz).
Reference: aspoň jeden dům starý pět let a telefonát jeho majiteli.
DNK nebo členství v ADMD: výhoda, ne náhrada dozoru.
Pojištění zhotovitele: platná pojistka odpovědnosti s dostatečně vysokým limitem (pojištění dřevostavby).
Záruky ve smlouvě: konkrétní lhůty a rozsah, ne obecná věta (smlouva o dílo).
Zádržné: část ceny zádržná do odstranění vad (zádržné platby).
Cena: rozepsaná na položky a srovnaná s průměrem trhu, ne jedno číslo.
Nezávislý dozor: domluvený dřív, než se kope.

Kdyby vám u některého bodu nebylo jasné, co přesně hledáte, napište mi. První konzultace na kontaktu je zdarma a projdeme to spolu.

Časté dotazy

Jak zjistím, jestli je stavební firma v insolvenci?

Zdarma v insolvenčním rejstříku na isir.justice.cz. Zadáte IČ nebo název firmy a hned uvidíte, jestli proti ní běží nebo běželo insolvenční řízení. Když firma v úpadku je, nepodepisujte, dokud nevíte, v jaké fázi řízení se nachází. Firma v konkurzu vám dům nedostaví.

Co je Dokument národní kvality ADMD?

DNK je dobrovolná oborová certifikace dřevostaveb, kterou vytvořil Výzkumný a vývojový ústav dřevařský v Praze společně s Asociací dodavatelů montovaných domů, běží od roku 2007. Na rozdíl od zákonné certifikace, která kontroluje finální panel jednou ročně ve výrobě, DNK kontroluje firmu ve výrobě i na staveništi, minimálně dvakrát ročně a včetně povinného blower door testu. Je to nejlepší dostupný filtr kvality, ale nenahrazuje dozor nad vaší konkrétní stavbou.

Kolik referencí je málo?

Rozhoduje stáří a ověřitelnost. Jedna reference na dům starý pět let, kde vám majitel zvedne telefon a řekne, co reklamoval, má větší cenu než dvacet fotek novostaveb starých pár měsíců. Chtějte kontakt, ne galerii. Když firma neumí dát ani jeden kontakt na staršího zákazníka, i to je odpověď.

Co dělat, když firma nezveřejňuje účetní závěrku?

U kapitálové společnosti, tedy s.r.o. nebo a.s., je to varovný signál, protože zveřejnění závěrky ve sbírce listin je zákonná povinnost. Zeptejte se firmy přímo a chtějte závěrku vidět. Když ji odmítne ukázat a nemá ji ani ve sbírce listin na or.justice.cz, zvažte jinou firmu. U živnostníka na IČ tahle povinnost není, tam prověřujte historii, reference a pojištění.

Nahradí certifikace DNK technický dozor?

Ne. DNK certifikuje systém a technologickou kázeň firmy, ne vaši konkrétní stavbu. Auditor přijede zhruba dvakrát ročně, váš dům se staví přibližně tři měsíce, takže pravděpodobnost, že bude u klíčových operací zrovna na vaší stavbě, je malá. DNK vám zvýší šanci, že jste vybrali dobrou firmu. Nezávislý dozor hlídá, že to dobře udělala právě u vás.

Ing. Otakar Hobza

Technický dozor investora dřevostaveb od roku 2018

Dělám nezávislý dozor dřevostaveb v Brně a okolí. Přebírám stavbu za investora a hájím jeho, ne prodejce. Kontroluju skladby, vzduchotěsnost a rozpočet ve chvíli, kdy se s tím ještě dá něco udělat.

Víc o mém přístupu na stránce O mně nebo na LinkedIn.