# Přestavba rodinného domu na dva byty: co kontroluje technický dozor

> Co kontroluje technický dozor při přestavbě rodinného domu na dva byty: projekt a povolení, statika otvorů, požární řešení, akustika, rozvody a doklady.

Zdroj: https://dozor-brno.cz/poradna-dozor-pri-prestavbe-na-dva-byty.html  
Aktualizace: 2026-11-13

---

Poradna · Dozor

Autor: [Ing. Otakar Hobza](https://dozor-brno.cz/o-mne.html), technický a stavební dozor. Publikováno 13. 11. 2026 · 12 min čtení

**Krátká odpověď:** Při přestavbě rodinného domu na dva byty kontroluju šest věcí, každou v okamžiku, kdy je ještě vidět. Projekt a povolení před zahájením. Nové otvory v nosných zdech proti návrhu statika. Požární řešení proti projektu. Stěny a stropy mezi byty proti ČSN 73 0532. Rozvody a jejich zkoušky před zakrytím. Na konci doklady ke kolaudaci a k převzetí. Co se zakryje bez kontroly, ověří později jen sonda nebo měření.

V článku najdete

- [Potřebuje přestavba na dva byty povolení?](https://dozor-brno.cz/poradna-dozor-pri-prestavbe-na-dva-byty.html#povoleni)
- [Co kontroluju, než se začne bourat](https://dozor-brno.cz/poradna-dozor-pri-prestavbe-na-dva-byty.html#pred-zahajenim)
- [Jak kontroluju nové otvory v nosných zdech](https://dozor-brno.cz/poradna-dozor-pri-prestavbe-na-dva-byty.html#statika)
- [Musí mít každý byt vlastní požární úsek?](https://dozor-brno.cz/poradna-dozor-pri-prestavbe-na-dva-byty.html#pozar)
- [Zvuková izolace mezi byty: co kontroluju a kdy](https://dozor-brno.cz/poradna-dozor-pri-prestavbe-na-dva-byty.html#akustika)
- [Rozvody a zkoušky před zakrytím](https://dozor-brno.cz/poradna-dozor-pri-prestavbe-na-dva-byty.html#rozvody)
- [Převzetí a doklady ke kolaudaci](https://dozor-brno.cz/poradna-dozor-pri-prestavbe-na-dva-byty.html#prevzeti)
- [Co dozor dělá a co ne](https://dozor-brno.cz/poradna-dozor-pri-prestavbe-na-dva-byty.html#kdo-co)

Rodinný dům smí mít podle stavebního zákona nejvýš tři samostatné byty (§ 13 písm. c)). Druhý byt v něm tedy zákon dovoluje. Stavebně ale znamená druhou koupelnu a WC, druhou kuchyň, nové otvory ve zdech, dělicí stěny a stropy mezi dvěma domácnostmi a často i nové schodiště nebo vstup.

Každá z těch věcí má jiný předpis a jiný okamžik, kdy se dá zkontrolovat. Většinu z nich jen jednou, než se zaklopí. Proto začínám u projektu a končím u šanonu s doklady.

*Dozor začíná u projektu a končí u dokladů ke kolaudaci. Co se zakryje bez kontroly, ověří později jen sonda nebo měření.*

## Potřebuje přestavba na dva byty povolení?

Zpravidla ano. Bez povolení jdou jen stavební úpravy, které zároveň nezasahují do nosných konstrukcí, nemění vzhled ani způsob užívání stavby, nemohou zhoršit požární bezpečnost a netýkají se kulturní památky (stavební zákon, příloha 1 odst. 1 písm. e)).

Druhý byt obvykle zasáhne nosné zdi, rozvody i požární bezpečnost. Pak jde o jednoduchou stavbu s povolením (příloha 2 odst. 2).

Zda je vznik druhého bytu změnou způsobu užívání, zákon výslovně neříká. Rozhodne stavební úřad.

Nejistotu vyřeší žádost o předběžnou informaci, ve které úřad do 30 dnů sdělí, jestli záměr potřebuje povolení a kolaudaci (§ 174 odst. 1 písm. b)). O povolení jednoduché stavby pak rozhoduje do 30 dnů od zahájení řízení (§ 196).

Pro první orientaci, jaký režim povolování záměr čeká, jsem udělal kalkulačku [režim povolování](https://domeum.app/kalkulacky/rezim-povolovani). Novela stavebního zákona je k 13. 11. 2026 podepsaná, ve Sbírce zákonů zatím nevyhlášená. Co změní, rozebírám v článku o [stavebním povolení v roce 2026](https://dozor-brno.cz/poradna-stavebni-povoleni-2026.html#novela).

## Co kontroluju, než se začne bourat

Než na stavbu přijede parta, projdu s vámi šest věcí:

1. Projekt kreslí projektant, tedy autorizovaná osoba. Výjimka pro lidi se stavebním vzděláním a praxí se na stavby pro bydlení nevztahuje (§ 156 odst. 1 a 2).
2. Dokumentace umožňuje posoudit mechanickou odolnost, stabilitu a požární bezpečnost (§ 158 odst. 1). Bez statického návrhu otvorů a bez požárně bezpečnostního řešení nemám proti čemu kontrolovat.
3. Dokumentace pro provádění stavby je hotová. U jednoduché stavby pro bydlení ji stavebník musí mít před zahájením (§ 160 odst. 2 písm. a)).
4. Zahájení stavby a stavební podnikatel jsou oznámené úřadu, na stavbě je štítek a ověřená dokumentace (§ 160 odst. 2 písm. c) až e)). Fáze, které povolení určí ke kontrolní prohlídce, se úřadu ohlašují (písm. f)).
5. Stavbu vede stavbyvedoucí. Kdo staví stavbu pro bydlení svépomocí, musí ho mít také, technický dozor ho nenahradí (§ 159).
6. Na stavbě je [stavební deník](https://domeum.app). U stavby s povolením se vede povinně a jako technický dozor stavebníka do něj zapisuju (§ 166 odst. 1 a 2).

V projektu přestavby na dva byty hledám navíc tři věci. Akustický výpočet dělicích stěn a stropů. Větrání druhé koupelny, WC a kuchyně. A dispozici: koupelna, WC a kuchyně jednoho bytu by podle doporučení ČSN 73 0532 neměly sousedit s ložnicí druhého.

Kdo projekt může zkontrolovat a s jakým výstupem, popisuje článek [kdo zkontroluje projekt domu](https://dozor-brno.cz/poradna-kdo-zkontroluje-projekt.html). Rozpor mezi výkresem, technickou zprávou a statikou řeší článek o [rozporech v projektové dokumentaci](https://dozor-brno.cz/poradna-rozpory-v-projektove-dokumentaci.html).

## Jak kontroluju nové otvory v nosných zdech

Nový otvor v nosné zdi se dělá podle návrhu statika. Kontroluju, že zásah na stavbě návrhu odpovídá: jaký nosník nebo překlad, jak dlouhé je jeho uložení, kde stojí podpěry a v jakém pořadí se bourá. Rozměry pro konkrétní zeď určuje statik.

Odchylku od návrhu zapisuju do deníku dřív, než se otvor dozdí a omítne. Po omítnutí uložení nosníku nikdo nezměří.

Jak se u rekonstrukce pozná nosná a nenosná zeď, rozebírám v článku o [dozoru při rekonstrukci](https://dozor-brno.cz/poradna-dozor-pri-rekonstrukci.html). Trhlina, která se objeví po bourání, patří statikovi, viz článek o [dilatacích a trhlinách](https://dozor-brno.cz/poradna-dilatace.html).

## Musí mít každý byt vlastní požární úsek?

Ne automaticky. Rodinný dům se dvěma nebo třemi byty patří podle ČSN 73 0833 do skupiny OB1, když má nejvýš jedno podzemní a tři užitná nadzemní podlaží a součet půdorysných ploch všech podlaží do 600 m² (čl. 3.5 a)).

Do plochy se počítá i garáž, sklep a podkroví. V OB1 smí jeden požární úsek zahrnovat až tři byty (čl. 3.6 a)).

Změna normy Z2 z roku 2020 doplnila výslovně, že dům v OB1 smí být jedním požárním úsekem, nebo se rozdělit na víc úseků, třeba každý byt zvlášť (čl. 4.1.3). Kterou variantu dům dostane, určí požárně bezpečnostní řešení projektu a já kontroluju stavbu proti němu. Změna stavby přitom nesmí snížit požární bezpečnost celého domu (čl. 1).

Když zůstane dům jedním úsekem s nejvýš třemi byty, prostupy kabelů a potrubí konstrukcemi se nemusí těsnit jako požárně bezpečnostní zařízení. Norma doporučuje dotěsnit je nehořlavou hmotou třídy reakce na oheň A1 nebo A2 (Z2, čl. 4.2.1). Prostupy kontroluju proti projektu před zaklopením, dokud jsou vidět.

| Prvek | Co žádá ČSN 73 0833 | Kdy kontroluju |
| --- | --- | --- |
| Hlásič kouře | v každém bytě v části, která vede k východu, a v domě s víc byty navíc v nejvyšším místě společné chodby nebo schodiště (čl. 4.6) | před převzetím |
| Hasicí přístroj | aspoň jeden přenosný s hasicí schopností 34A (čl. 4.5) | před převzetím |
| Úniková cesta v bytě | šířka 0,9 m, dveře 0,8 m (čl. 4.3) | při osazení zárubní |
| Strop uvnitř vícepodlažního úseku bytu a strop pod půdou | požární odolnost aspoň 15 minut (čl. 4.2.1) | před zaklopením podhledu |
| Požární úseky a prostupy | podle požárně bezpečnostního řešení projektu | před zaklopením |

ČSN 73 0833 platí ve vydání z roku 2010 se třemi změnami, poslední je z roku 2023. Pro váš dům platí hodnoty, které uvádí požárně bezpečnostní řešení projektu. Zpracuje ho požární specialista nebo projektant.

## Zvuková izolace mezi byty: co kontroluju a kdy

Mezi dvěma byty v rodinném domě žádá ČSN 73 0532 stěnu s neprůzvučností R′w nejméně 53 dB, strop s R′w nejméně 54 dB a kročejový hluk stropem L′n,w nejvýš 53 dB (tab. 1, řádek 2).

Pro stavební úpravy stávajících budov se norma použije přiměřeně, aby se požadavků pokud možno dosáhlo (čl. 1).

Číslo z technického listu příčky je laboratorní hodnota Rw bez bočních cest. Na stavbě vyjde nižší. Splnění dokládá v projektu výpočet a na stavbě měření (čl. 5).

Na stavbě kontroluju skladbu proti projektu, než se zaklopí: desky, izolaci v dutině, oddělení plovoucí podlahy od stěn a prostupy. Konstrukce mezi koupelnami, WC a chodbami sousedních bytů se mají dělat stejně jako mezibytové (čl. 5).

Hluk odpadu a topení ze druhého bytu smí v obytné místnosti dosáhnout nejvýš LA,max 30 dB (tab. 6).

Kdy a jak měřit, co chtít v protokolu a co dělat, když měření nevyhoví, je v článku o [měření zvukové izolace mezi byty](https://dozor-brno.cz/poradna-mereni-zvukove-izolace-mezi-byty.html). Co zkontrolovat před potěrem, popisuje článek o [akustice novostavby](https://dozor-brno.cz/poradna-akustika-novostavby-hluk.html#pred-poterem).

## Rozvody a zkoušky před zakrytím

Druhý byt potřebuje vlastní WC a koupelnu (vyhláška 146/2024 Sb., příloha 3 bod 1). S nimi přibývá odpad, voda, větrání a elektřina. Všechno vede v podlaze a ve zdech, takže kontrola má jediný termín: před zakrytím.

1. Kanalizace má zkoušku těsnosti před potěrem nebo zazděním. Netěsnost nalezená zkouškou se opraví hned. Proč, popisuje článek o [zkouškách na stavbě](https://dozor-brno.cz/poradna-zkousky-na-stavbe.html).
2. Větrací potrubí kanalizace vede aspoň 0,5 m nad střechu a nekončí v komíně, v šachtě ani na půdě. Od oken a teras je 3 m, nebo 1 m nad nejvyšší částí otvoru (vyhláška 146/2024 Sb., § 41 odst. 4).
3. Větrání odpovídá projektu. Nárazový odvod vzduchu je nejméně 50 m³/h z koupelny i od záchodové mísy a 100 m³/h z kuchyně (příloha 2 tab. 2).
4. Elektroinstalace je vyfocená s metrem před omítkou a revizní zpráva je hotová před převzetím. Co u elektra kontroluju před zaklopením, je v článku o [kontrole elektroinstalace](https://dozor-brno.cz/poradna-kontrola-chytre-elektroinstalace.html).
5. Jestli půjde druhý byt měřit zvlášť, domluví elektrikář s distributorem elektřiny, u vody se zeptejte vodárny. Odpověď chci mít dřív, než se rozvody zazdí.

Každou fázi fotím a fotky zapisuju do deníku s datem. U hotového domu jsou jediným dokladem o tom, co je pod dlažbou. Když je druhý byt pro rodiče a koupelna má být bez prahu, kontrolní seznam k jejímu převzetí je v článku o [převzetí bezbariérové koupelny](https://dozor-brno.cz/poradna-prevzeti-bezbarierove-koupelny.html).

*Okrová místa se kontrolují před zakrytím, hlásiče kouře před převzetím. Dům na obrázku je vzorový příklad, pro konkrétní stavbu platí projekt a jeho požárně bezpečnostní řešení.*

## Převzetí a doklady ke kolaudaci

Jednoduchá stavba pro bydlení potřebuje kolaudační rozhodnutí (§ 230 odst. 2). Přestavba povolená jako jednoduchá stavba se proto zpravidla kolauduje. K žádosti patří vyhodnocení zkoušek a měření, které stanoví jiné předpisy (§ 232 odst. 2 písm. e)).

Závěrečnou kontrolní prohlídku úřad udělá do 30 dnů od úplné žádosti a rozhodne do 15 dnů po ní (§ 234 odst. 1, § 235 odst. 1).

Když je jeden byt hotový a druhý ne, lze kolaudovat i část stavby, kterou jde užívat samostatně (§ 235 odst. 5). Předčasné užívání nedokončené stavby povolí úřad nejdéle na 1 rok (§ 236 odst. 1).

Závěrečnou kontrolní prohlídku může nahradit posudek autorizovaného inspektora (§ 234 odst. 2). Podrobně v článku o [kolaudaci rodinného domu](https://dozor-brno.cz/poradna-kolaudace-rodinneho-domu.html).

Při převzetí chci mít v šanonu:

1. Povolení a ověřenou dokumentaci, k tomu dokumentaci skutečného provedení, pokud se stavělo jinak.
2. Originál stavebního deníku. Zhotovitel ho po dokončení předává stavebníkovi, elektronický deník ve strojově čitelném formátu nebo s přístupem na 10 let (§ 166 odst. 3).
3. Protokoly zkoušek, včetně zkoušky těsnosti kanalizace.
4. Protokol měření neprůzvučnosti mezi byty, pokud se měřilo.
5. Revizní zprávu elektroinstalace.
6. Zápis o kontrole hlásičů kouře a hasicího přístroje podle požárně bezpečnostního řešení.
7. Průkaz energetické náročnosti, pokud ho jiný předpis vyžaduje (§ 160 odst. 2 písm. h)).

Stavební deník musí vlastník uchovat 10 let od právní moci kolaudačního rozhodnutí. Ověřenou dokumentaci, dokumentaci skutečného provedení, rozhodnutí a doklady uchovává po celou dobu trvání stavby (§ 167 písm. c) a d)).

Vady zapisuju do předávacího protokolu konkrétně: kde, co, do kdy, kdo a jak se potvrdí náprava. Postup je v článku o [přejímce domu od firmy](https://dozor-brno.cz/poradna-prejimka-domu-od-firmy.html). Peníze zadržené do odstranění vad popisuje článek o [zádržném a poslední faktuře](https://dozor-brno.cz/poradna-zadrzne-a-posledni-faktura.html). Přejímku a kolaudaci jako dozor neúčtuju zvlášť, jsou součástí dozoru.

## Co dozor dělá a co ne

Dozor nenahrazuje projektanta, statika, požárního specialistu ani stavbyvedoucího. Kontroluju, že se staví podle jejich podkladů, a zapisuju, kde ne. O povolení rozhoduje stavební úřad. Neprůzvučnost měří laboratoř.

Jestli chcete byty později zapsat do katastru jako dvě jednotky, druhý byt je podmínka (občanský zákoník, § 1158 odst. 1). Prohlášení připraví advokát, půdorysy bytů k němu projektant a podmínky zápisu ověří geodet. Jak takovou přestavbu připravuje a staví stavební firma, popisuje Bee Workers v článku [Dům pro dvě generace: jak začít](https://beeworkers.cz/poradna-dum-pro-dve-generace-jak-zacit.html).

Dozor nepotřebujete, když dům zůstává jedním bytem a úpravy se nedotknou nosných zdí, rozvodů ani požární bezpečnosti. Výmalbu nebo novou podlahovou krytinu zvládne řemeslník bez dozoru. Dozor má smysl tam, kde se zakrývá něco, co se později bez bourání nezkontroluje.

Když přestavbu chystáte a chcete ji mít pod dozorem od projektu po kolaudaci, popište dům a rozsah prací v [poptávkovém dotazníku](https://dozor-brno.cz/kalkulator.html). Je to placená služba, cenu řeknu předem.

Druhý byt se kontroluje po vrstvách, dokud jsou vidět.

## Časté otázky

### Potřebuje přestavba rodinného domu na dva byty stavební povolení?

Zpravidla ano. Bez povolení jdou jen úpravy, které nezasahují do nosných konstrukcí, nemění vzhled ani způsob užívání, nemohou zhoršit požární bezpečnost a netýkají se památky. Druhý byt obvykle zasáhne nosné zdi, rozvody i požární bezpečnost, takže jde o jednoduchou stavbu s povolením. Pro konkrétní dům to potvrdí stavební úřad v předběžné informaci do 30 dnů.

### Musí mít každý byt v rodinném domě samostatný požární úsek?

Ne automaticky. Rodinný dům s nejvýš třemi byty a součtem ploch podlaží do 600 m² patří podle ČSN 73 0833 do skupiny OB1. Smí být jedním požárním úsekem až pro tři byty, nebo se rozdělit na víc úseků, třeba po bytech. Jak bude dům rozdělený, určí požárně bezpečnostní řešení projektu. Hlásič kouře potřebuje každý byt a v domě s víc byty i společná chodba nebo schodiště.

### Jakou zvukovou izolaci musí mít stěna a strop mezi dvěma byty?

ČSN 73 0532 žádá v rodinném domě s víc byty stěnu R′w nejméně 53 dB, strop R′w nejméně 54 dB a kročejový hluk L′n,w nejvýš 53 dB. U přestavby stávajícího domu se norma použije přiměřeně. Splnění dokládá výpočet v projektu a měření na stavbě.

### Musí se přestavba na dva byty kolaudovat?

Jednoduchá stavba pro bydlení kolaudační rozhodnutí potřebuje, takže přestavba povolená jako jednoduchá stavba se zpravidla kolauduje. Kolaudovat lze i jen část domu, kterou jde užívat samostatně, třeba hotový první byt. Rozsah potvrdí stavební úřad.

### Jaké doklady chtít při převzetí přestavby na dva byty?

Povolení a ověřenou dokumentaci, dokumentaci skutečného provedení, originál stavebního deníku, protokoly zkoušek včetně těsnosti kanalizace, protokol měření neprůzvučnosti, pokud se měřilo, revizní zprávu elektroinstalace a průkaz energetické náročnosti, pokud ho předpis vyžaduje. Deník se uchovává 10 let od právní moci kolaudačního rozhodnutí.

## Zdroje a předpisy

- Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, znění účinné k 13. 11. 2026: § 6, § 13 písm. c), § 156, § 158, § 159, § 160, § 166, § 167, § 174, § 196, § 230, § 232, § 234, § 235, § 236, přílohy 1 a 2
- Vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu: § 41 odst. 4, příloha 2 tab. 2, příloha 3 bod 1
- ČSN 73 0532 (2020-12) Akustika, ochrana proti hluku v budovách: čl. 1 a 5, tab. 1 a 6
- ČSN 73 0833 (2010-09) Požární bezpečnost, budovy pro bydlení a ubytování: čl. 1, 3.5, 3.6, 4.2.1, 4.3, 4.5 a 4.6
- ČSN 73 0833, změna Z2 (2020-02): čl. 4.1.3 a 4.2.1
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník: § 1158 odst. 1

## Můžu se přijet podívat

Když tohle na svojí stavbě nechcete hlídat, ozvěte se. Napište mi, co se staví a v jaké je to fázi.

[Napsat mi →](https://dozor-brno.cz/kontakt.html)

Ozvu se obvykle do 24 hodin. Je to placená služba, cenu řeknu předem. První konzultace je nezávazná a zdarma.

## Další v tématu: Dozor

[Je dozor povinný? 3 min čtení](https://dozor-brno.cz/poradna-je-tdi-povinny.html)

[TDI, stavbyvedoucí, autorský dozor 4 min čtení](https://dozor-brno.cz/poradna-tdi-vs-stavbyvedouci-vs-autorsky-dozor.html)

[Kolik stojí dozor 6 min čtení](https://dozor-brno.cz/poradna-kolik-stoji-dozor.html)

[← Kdo zkontroluje projekt domu: oponentura, revize, posudek](https://dozor-brno.cz/poradna-kdo-zkontroluje-projekt.html)

Štítky

[Dozor](https://dozor-brno.cz/poradna-tema-dozor.html) [Kontrola](https://dozor-brno.cz/poradna-tema-kontrola.html) [Zákony](https://dozor-brno.cz/poradna-tema-zakony.html)

[← Zpět na téma Dozor](https://dozor-brno.cz/poradna-tema-dozor.html) · [Celá poradna](https://dozor-brno.cz/poradna.html)

---

Strojový převod stránky <https://dozor-brno.cz/poradna-dozor-pri-prestavbe-na-dva-byty.html>. Při rozdílu platí HTML verze.