# Po kontrole projektu: jak předat nálezy projektantovi a kdo platí opravu > Jak poslat nálezy z kontroly projektu projektantovi, jak rozlišit vadu projektu od změny zadání, kdo platí opravu, jaké jsou lhůty a jak zkontrolovat opravu. Zdroj: https://dozor-brno.cz/poradna-nalezy-z-kontroly-projektantovi.html Aktualizace: 2026-10-14 --- Poradna · Projekt Autor: [Ing. Otakar Hobza](https://dozor-brno.cz/o-mne.html), technický a stavební dozor. Publikováno 14. 10. 2026 · 10 min čtení **Krátká odpověď:** Nálezy pošlete projektantovi písemně v jednom dokumentu: každý s číslem, místem v dokumentaci a s tím, co má doplnit, a k tomu termín opravy. Vadu projektu opravuje projektant na svůj náklad, sjednaná cena se nemění. Změnu nebo rozšíření zadání platíte vy jako novou práci s cenou dohodnutou předem. V článku najdete - [Jak nálezy projektantovi poslat?](https://dozor-brno.cz/poradna-nalezy-z-kontroly-projektantovi.html#jak-nalezy-poslat) - [Je to vada projektu, nebo změna zadání?](https://dozor-brno.cz/poradna-nalezy-z-kontroly-projektantovi.html#vada-nebo-zmena) - [Kdo platí opravu?](https://dozor-brno.cz/poradna-nalezy-z-kontroly-projektantovi.html#kdo-plati-opravu) - [Do kdy nálezy poslat a jaký termín dát projektantovi?](https://dozor-brno.cz/poradna-nalezy-z-kontroly-projektantovi.html#lhuty) - [Jak zkontrolovat opravenou verzi?](https://dozor-brno.cz/poradna-nalezy-z-kontroly-projektantovi.html#kontrola-opravene-verze) - [Co když projektant s nálezem nesouhlasí?](https://dozor-brno.cz/poradna-nalezy-z-kontroly-projektantovi.html#kdyz-projektant-nesouhlasi) Tabulka nálezů z kontroly projektu má u každého řádku místo v dokumentaci, kategorii Chyba, Riziko nebo Chybí a jednu větu, co doplnit. Teď ji máte poslat člověku, kterému jste za projekt zaplatili a kterého budete při stavbě ještě potřebovat. Hned přijdou dvě otázky: jak to napsat, aby se to opravilo, a kdo opravu zaplatí. O té druhé rozhoduje smlouva s projektantem a vaše zadání. ## Jak nálezy projektantovi poslat? Písemně a v jednom dokumentu. E-mail s přílohou stačí. Telefonát si po skončení shrňte e-mailem, jinak za půl roku nikdo neví, co se domluvilo. Adresát je ten, s kým máte smlouvu na projekt, třeba hlavní projektant. Když si statika nebo projektanta vytápění přizval on, posílejte mu i nálezy k jejich částem, protože ze smlouvy vám za ně odpovídá on. Se statikem, kterého jste si objednali sami, řešíte jeho část přímo. U každého nálezu má být: - číslo, aby se na něj dalo odpovědět, - místo v dokumentaci: část, číslo výkresu nebo kapitoly, strana, - co je špatně nebo co chybí, jednou větou, - s čím je to v rozporu: jiný výkres, vaše zadání, paragraf předpisu, - co požadujete: opravit, doplnit, nebo vysvětlit. Validační protokol tyhle údaje u každého řádku má a požadavky na doplnění jsou napsané tak, aby šly přeposlat. Celý protokol posílat nemusíte. Shrnutí pro investora je psané pro vás, projektant potřebuje tabulku nálezů a požadavky. Jak protokol vypadá, je v [ukázce protokolu](https://dozor-brno.cz/validace/protokol.html). Na konec dopisu dejte prosbu o odpověď po řádcích. U každého čísla: opraveno a kde, vysvětleno a proč je to v pořádku, nebo nesouhlas s důvodem. Taková odpověď se dá zkontrolovat. Odpověď „vše zapracováno“ ne. *Postup od protokolu k opravené verzi projektu. Kdo co platí, rozhoduje druh nálezu: vadu opravuje projektant, změnu zadání platí stavebník.* ## Je to vada projektu, nebo změna zadání? Dílo má vadu, když neodpovídá smlouvě (§ 2615 odst. 1 občanského zákoníku). Vlastnosti projektu přitom nemusí stát ve smlouvě výslovně. Podle Nejvyššího soudu mohou vyplývat i z účelu smlouvy, třeba z toho, že dokumentace má sloužit k povolení a ke stavbě (§ 1914 odst. 1 občanského zákoníku, rozsudek sp. zn. 23 Cdo 692/2020). Projektant má navíc ze stavebního zákona povinnost zpracovat dokumentaci v souladu s právními předpisy (§ 162 odst. 2 písm. b)). Vada je proto [rozpor mezi výkresem a technickou zprávou](https://dozor-brno.cz/poradna-rozpory-v-projektove-dokumentaci.html), chybějící část, kterou smlouva zahrnuje, nebo nesoulad s předpisem. Co z vyhlášky o požadavcích na výstavbu si můžete ověřit sami, shrnuje článek [o projektu a vyhlášce 146/2024](https://dozor-brno.cz/poradna-projekt-a-vyhlaska-o-pozadavcich-na-vystavbu.html). Změna zadání nastane, když chcete jiné řešení, než jste zadali, nebo část, kterou smlouva nezahrnuje. Příklad: smlouva zní na dokumentaci pro povolení. Ta podle přílohy č. 1 vyhlášky č. 131/2024 Sb. obsahuje charakteristické půdorysy, řezy a základní pohledy. Rozhodující detaily, tabulky výplní otvorů a položkový výkaz výměr patří až do dokumentace pro provádění rodinného domu (příloha č. 9). Chybějící detail v dokumentaci pro povolení proto vada není, dokumentaci pro provádění objednáváte jako další stupeň. Před zahájením stavby ji mít musíte (§ 160 odst. 2 písm. a) stavebního zákona). Zahrnuje-li ji vaše smlouva s projektantem, chybějící detail vada je. | Situace | Co to je | Kdo platí opravu | | --- | --- | --- | | Výkres a technická zpráva si odporují | vada | projektant | | Projekt nesplňuje vyhlášku nebo jiný předpis | vada | projektant | | Chybí část, kterou smlouva zahrnuje | vada | projektant | | Chybí část, kterou smlouva nezahrnuje | nová práce | vy, cena dohodnutá předem | | Chcete jiné řešení, než jste zadali | změna zadání | vy, cena dohodnutá předem | | Projekt odpovídá vašemu nevhodnému pokynu, projektant vás upozornil a vy jste trvali | změna zadání | vy | | Totéž, ale projektant neupozornil | vada | projektant | | Riziko, které projektant vyvrátí výpočtem nebo průzkumem | není vada | nic se neopravuje | ### Když projekt odpovídá vašemu pokynu Sporný případ nastane, když projektant nakreslil přesně to, co jste chtěli, a pokyn byl nevhodný. Projektant je zhotovitel díla a na nevhodný pokyn vás musí bez zbytečného odkladu upozornit (§ 2594 občanského zákoníku). Když upozornil a vy jste na pokynu trvali, z vady, která z pokynu vznikla, práva nemáte. Když neupozornil, na váš pokyn se odvolat nemůže, ledaže nevhodnost nemohl zjistit ani při náležité péči. Než takový nález pošlete jako vadu, projděte e-maily a zápisy z porad nad projektem. Najdete-li upozornění, posílejte nález jako změnu zadání, ne jako vadu. ### Nález typu Riziko Riziko znamená, že tvrzení v projektu není podložené daty a může se ukázat jako chybné. Projektant ho může vyvrátit, třeba výpočtem nebo odkazem na průzkum. Pak vada není a nic se neopravuje. Když ho nevyvrátí, doplní podklad nebo projekt upraví. Jeho odpověď si založte k protokolu. ## Kdo platí opravu? Vadu odstraňuje projektant na svůj náklad. Zhotovitel provádí dílo na svůj náklad a nebezpečí (§ 2586 odst. 1 občanského zákoníku). Když jako právo z vadného plnění zvolíte opravu, provede ji na svou odpovědnost (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 3132/2023). Je-li cena za projekt sjednaná pevnou částkou, projektant ji nemůže jednostranně zvýšit proto, že si dílo vyžádalo víc práce, než čekal (§ 2620 občanského zákoníku). Změnu zadání platíte vy. Je to nová práce a cenu i termín dohodněte písemně dřív, než ji projektant začne dělat. Postup je stejný jako u [víceprací na stavbě](https://dozor-brno.cz/poradna-viceprace-a-meneprace.html): nejdřív dohoda, pak práce, pak faktura. Smíšený nález rozdělte. Když při opravě rozporu chcete rovnou změnit i dispozici, oprava rozporu jde za projektantem a změna dispozice za vámi. Do dopisu to napište jako dva řádky. ### Proč nálezy uzavřít dřív, než projekt dostanou firmy Projektová dokumentace, kterou předáte stavební firmě, je součástí vašeho příkazu firmě (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 301/2023). Firma, která v ní najde vadu bránící řádnému provádění, vás upozorní a práci v nezbytném rozsahu přeruší. O dobu přerušení se prodlužuje lhůta pro dokončení stavby (§ 2594 občanského zákoníku). Oprava projektu pak běží za provozu stavby. Projektant se odpovědnosti tím nezbavuje. Za vadu stavby odpovídá vedle zhotovitele i ten, kdo dodal stavební dokumentaci, pokud neprokáže, že vadu nezpůsobila chyba v dokumentaci (§ 2630 občanského zákoníku). Levnější je ale opravit projekt před poptávkou firem než řešit jeho vadu na rozestavěném domě. ## Do kdy nálezy poslat a jaký termín dát projektantovi? Vadu oznamte bez zbytečného odkladu poté, co jste ji zjistili nebo při náležité pozornosti zjistit měli. Obecná horní mez jsou dva roky od předání díla, u skryté vady projektové dokumentace pět let od převzetí (§ 2618 a § 2629 občanského zákoníku). Den, kdy dostanete protokol, je den, kdy o vadách víte. Nálezy pošlete, jakmile ho přečtete a roztřídíte. Lhůta k odstranění vady se počítá od chvíle, kdy zvolíte, jaké právo z vadného plnění uplatňujete (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 772/2019). V dopise proto napište, že požadujete opravu, a navrhněte termín podle rozsahu. Oprava popisu v technické zprávě je jiná práce než nový statický výpočet stropu. Když projektant navrhne jiný termín a zdůvodní ho, dohodněte se a termín si zapište. Doplatek ceny za projekt smíte odložit až ve chvíli, kdy je projektant s odstraněním vady v prodlení, a jen v částce, která odhadem odpovídá slevě, na kterou byste měli nárok (§ 2108 a § 2615 odst. 2 občanského zákoníku, rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 2909/2023). Do té doby platí sjednaná splatnost. ## Jak zkontrolovat opravenou verzi? Požádejte o novou verzi s datem nebo označením revize a o odpověď po řádcích. Pak projděte tabulku nálezů řádek po řádku: 1. Je nález opravený na místě, které projektant uvedl? 2. Je opravený i v navazujících částech? Změna ve výkresu se musí propsat do technické zprávy, statiky a výkazu výměr, jinak vznikne nový rozpor. 3. Mají všechny změněné výkresy nové datum nebo označení revize? 4. U nálezu, se kterým projektant nesouhlasí: je důvod věcný a dá se ověřit? Mění-li oprava dokumentaci, kterou už stavební úřad ověřil, jde o změnu záměru před dokončením a provést ji lze jen na základě povolení (§ 224 odst. 1 a 2 stavebního zákona). Nepodstatné odchylky, které nemění půdorysný ani výškový rozsah stavby, nezasahují do nosných konstrukcí a nemění způsob užívání ani požární bezpečnost, se projednají až při kolaudaci (§ 224 odst. 3). Zeptejte se projektanta, kam oprava patří. Firmám posílejte jen opravenou verzi a v poptávce uveďte její datum nebo revizi. Proč porovnávat nabídky nad stejnými podklady, popisuju v článku [o kontrole projektu a rozpočtu](https://dozor-brno.cz/poradna-kontrola-projektu-a-rozpoctu.html). ## Co když projektant s nálezem nesouhlasí? Část nálezů projektant vyvrátí a je to v pořádku. Kontrola klade otázky, odpovědi dává autor dokumentace. Zdůvodněný nesouhlas doložený výpočtem nebo průzkumem nález uzavře. Formální drobnosti, které nemění cenu ani provedení, třeba překlep v názvu místnosti, dejte na konec dopisu jako poznámku. Hádat se o ně nemá smysl. Když se neshodnete u nálezu, který mění cenu stavby nebo její bezpečnost, je další krok posouzení třetí osobou z oboru, v případném sporu znalecký posudek. Validační protokol znalecký posudek není. Rozdíl popisuje článek [o znaleckém posudku a odborném vyjádření](https://dozor-brno.cz/poradna-znalecky-posudek.html). ## Časté otázky ### Jak napsat projektantovi o chybách v projektu? Písemně a v jednom dokumentu adresovaném tomu, s kým máte smlouvu na projekt. Každý nález očíslujte a uveďte místo v dokumentaci, co je špatně, s čím je to v rozporu a co požadujete. Navrhněte termín opravy a požádejte o odpověď ke každému číslu: opraveno a kde, vysvětleno, nebo nesouhlas s důvodem. ### Kdo platí opravu chyby v projektu? Vadu projektu opravuje projektant na svůj náklad a sjednaná cena se tím nemění. Vada je, když projekt neodpovídá smlouvě, vašemu zadání nebo předpisům, které musí splňovat (§ 2615 odst. 1 občanského zákoníku, § 162 stavebního zákona). Změnu zadání nebo část, kterou smlouva nezahrnuje, platíte vy jako novou práci s cenou dohodnutou předem. ### Je chyba vada projektu, když projektant kreslil podle mého pokynu? Záleží na tom, jestli vás upozornil. Na nevhodný pokyn objednatele musí zhotovitel díla upozornit bez zbytečného odkladu (§ 2594 občanského zákoníku). Když projektant upozornil a vy jste na pokynu trvali, úprava je změna zadání na vaše náklady. Když neupozornil, na váš pokyn se odvolat nemůže, ledaže nevhodnost nemohl zjistit ani při náležité péči. ### Do kdy musím vadu projektu oznámit? Bez zbytečného odkladu poté, co jste ji zjistili nebo při náležité pozornosti zjistit měli. Obecná horní mez jsou dva roky od předání díla, u skryté vady projektové dokumentace pět let od převzetí (§ 2618 a § 2629 občanského zákoníku). Den, kdy dostanete protokol z kontroly projektu, je den, kdy o vadách víte. ### Můžu zadržet doplatek za projekt, dokud chyby neopraví? Až když je projektant s odstraněním vady v prodlení, a jen v částce, která odhadem odpovídá slevě, na kterou byste měli nárok (§ 2108 a § 2615 odst. 2 občanského zákoníku). Do té doby platí sjednaná splatnost. Proto do dopisu patří termín opravy: bez něj se prodlení určuje těžko. ### Co když oprava mění už povolenou dokumentaci? Změna proti povolení nebo proti dokumentaci ověřené stavebním úřadem je změna záměru před dokončením a provést ji lze jen na základě povolení (§ 224 odst. 1 a 2 stavebního zákona). Nepodstatné odchylky, které nemění půdorysný ani výškový rozsah stavby, nosné konstrukce, způsob užívání ani požární bezpečnost, se projednají při kolaudaci (§ 224 odst. 3). ## Zdroje a normy - Zákon č. 89/2012 Sb.: Občanský zákoník, § 1914, 2108, 2586, 2594, 2615, 2620, 2629 a 2630 - Zákon č. 283/2021 Sb.: Stavební zákon, § 160, 162 a 224 - Vyhláška č. 131/2024 Sb.: Vyhláška o dokumentaci staveb, přílohy č. 1 a 9 - Nejvyšší soud, sp. zn. 23 Cdo 692/2020: rozsudek ze dne 28. 2. 2022 (vlastnosti díla vyplývající z účelu smlouvy) - Nejvyšší soud, sp. zn. 33 Cdo 301/2023: rozsudek ze dne 27. 9. 2023 (projektová dokumentace jako součást příkazu objednatele) - Nejvyšší soud, sp. zn. 33 Cdo 772/2019: rozsudek ze dne 27. 1. 2021 (upozornění na nevhodnost a počátek lhůty k odstranění vady) - Nejvyšší soud, sp. zn. 25 Cdo 3132/2023: rozsudek ze dne 9. 10. 2024 (oprava vady na odpovědnost zhotovitele) - Nejvyšší soud, sp. zn. 33 Cdo 2909/2023: rozsudek ze dne 25. 10. 2023 (odložení doplatku ceny díla) ## Protokol, který jde rovnou přeposlat Validace projektu končí protokolem s tabulkou nálezů a požadavky na doplnění. Každý nález má místo v dokumentaci, kategorii a adresáta. [Jak protokol z kontroly vypadá →](https://dozor-brno.cz/validace/protokol.html) [Průvodce poptávkou →](https://dozor-brno.cz/validace/poptavka.html) Dokument přečtu a napíšu pevnou cenu a lhůtu. Validace začne až po vašem souhlasu. ## Další v tématu: Projekt [Architekt, projektant, HIP 6 min čtení](https://dozor-brno.cz/poradna-architekt-projektant-hip.html) [Nevětraná dvouplášťová plochá střecha: dům dobře izoluje, a přesto hnije 4 min čtení](https://dozor-brno.cz/poradna-plocha-strecha-kondenzace.html) [Chytrá domácnost v elektroprojektu: co rozhodne dřív, než se zaklopí zdi 8 min čtení](https://dozor-brno.cz/poradna-chytra-domacnost-elektroprojekt.html) [← Splňuje projekt domu vyhlášku o požadavcích na výstavbu? Co si ověřit](https://dozor-brno.cz/poradna-projekt-a-vyhlaska-o-pozadavcich-na-vystavbu.html) [Kdo zkontroluje projekt domu: oponentura, revize, posudek →](https://dozor-brno.cz/poradna-kdo-zkontroluje-projekt.html) Štítky [Projekt](https://dozor-brno.cz/poradna-tema-projekt.html) [Smlouva](https://dozor-brno.cz/poradna-tema-smlouva.html) [Reklamace](https://dozor-brno.cz/poradna-tema-reklamace.html) [← Zpět na téma Projekt](https://dozor-brno.cz/poradna-tema-projekt.html) · [Celá poradna](https://dozor-brno.cz/poradna.html) --- Strojový převod stránky . Při rozdílu platí HTML verze.