# Průzkum starého domu před rekonstrukcí: co zjistit dřív, než se začne bourat > Co zjistit o starém domě před rekonstrukcí: výkresy nebo pasport stavby, stav nosných zdí, vlhkost a soli ve zdivu, základy a azbest. Jaký doklad k tomu chtít. Zdroj: https://dozor-brno.cz/poradna-pruzkum-domu-pred-rekonstrukci.html Aktualizace: 2026-11-14 --- Poradna · Přestavby Autor: [Ing. Otakar Hobza](https://dozor-brno.cz/o-mne.html), technický a stavební dozor. Publikováno 14. 11. 2026 · 5 min čtení **Krátká odpověď:** Před rekonstrukcí starého domu zjistěte pět věcí: jestli existují výkresy domu, v jakém stavu jsou nosné zdi a stropy, jak vlhké je zdivo a proč, na čem dům stojí a jestli v něm není azbest. Projekt změny stavby musí závěry průzkumů obsahovat (vyhláška č. 131/2024 Sb., příloha č. 1). Průzkum proto patří před projekt, ne až na stavbu. V článku najdete - [Co se zjišťuje a co z toho dostanete](https://dozor-brno.cz/poradna-pruzkum-domu-pred-rekonstrukci.html#co) - [Nemám výkresy domu. Co teď?](https://dozor-brno.cz/poradna-pruzkum-domu-pred-rekonstrukci.html#vykresy) - [Vlhké zdivo: co má průzkum změřit](https://dozor-brno.cz/poradna-pruzkum-domu-pred-rekonstrukci.html#vlhkost) - [Základy a azbest](https://dozor-brno.cz/poradna-pruzkum-domu-pred-rekonstrukci.html#zaklady) - [Co mít v ruce, než se začne bourat](https://dozor-brno.cz/poradna-pruzkum-domu-pred-rekonstrukci.html#seznam) - [Kdy průzkum v tomhle rozsahu nepotřebujete](https://dozor-brno.cz/poradna-pruzkum-domu-pred-rekonstrukci.html#kdy-ne) Stavebně technický průzkum je prohlídka a měření domu ve stavu, v jakém dnes stojí. Projektant z něj bere vlastnosti stávajících zdí a stropů. Statik podle něj posoudí, co nosné konstrukce unesou. Tady jde o to, co zjistit před projektem a jaký doklad za to dostat. Co hlídám při samotné stavbě, je v článku o [dozoru při rekonstrukci](https://dozor-brno.cz/poradna-dozor-pri-rekonstrukci.html). ## Co se zjišťuje a co z toho dostanete | Co zjistit | Jak | Co dostanete | | --- | --- | --- | | Výkresy domu | dochovaná dokumentace, jinak pasport | ověřenou dokumentaci nebo pasport stavby | | Stav nosných zdí a stropů | stavebně technický průzkum | závěry průzkumu a statické posouzení v projektu | | Vlhkost a soli ve zdivu | vzorky z hloubky zdi a ze spár | protokol s příčinami vlhnutí a návrhem sanace | | Základy a podloží | geologické mapy, dřívější průzkumy, kopaná sonda | údaje o základech pro statika | | Azbest | informace vlastníka, jinak rozbor materiálu | výsledek rozboru | *Průzkum se dělá na šesti místech domu, od nosných zdí a stropů po základ. Kolik sond a zkoušek dům potřebuje, navrhne projektant a statik.* Projekt rodinného domu smí zpracovat jen projektant, tedy osoba s oprávněním podle autorizačního zákona (zákon č. 283/2021 Sb., § 155 a 156). Když statiku sám dělat nesmí, musí přizvat osobu s oprávněním pro tento obor (§ 162). Kolik sond a zkoušek dům potřebuje, vyhláška neurčuje. Rozsah průzkumu zdí, stropů, krovu a rozvodů si nechte navrhnout od projektanta a statika. Chtějte ho písemně dřív, než průzkum objednáte. Průzkum starého dřevěného stropu rozebírám v článku o [trámovém stropu a vestavbě podkroví](https://dozor-brno.cz/poradna-tramovy-strop-vestavba-podkrovi.html#statik). ## Nemám výkresy domu. Co teď? Vlastník má ověřenou dokumentaci domu uchovávat po celou dobu, co dům stojí. Když se nedochovala a stavba byla povolena, musí pořídit pasport stavby (§ 245). Pasport je zjednodušená dokumentace toho, jak dům dnes vypadá. Pasport obsahuje: - průvodní list, a když se nedochovala rozhodnutí, pravděpodobný rok dokončení stavby, - technickou zprávu se zhodnocením stavebně technického stavu, - zjednodušený situační výkres s okótovanými odstupy, - zjednodušené výkresy skutečného provedení s popisem, k čemu která místnost slouží. Pasport smí kromě projektanta zpracovat i osoba se stavebním vzděláním a 3 roky praxe (§ 156 odst. 2). Projekt rekonstrukce rodinného domu ne. Když chybí i doklad o tom, k čemu byla stavba povolena, platí účel, kterému odpovídá její stavební uspořádání (§ 245 odst. 2). *Když se výkresy nedochovaly a stavba byla povolena, pořizuje vlastník pasport stavby. Pasport smí zpracovat projektant i osoba se stavebním vzděláním a 3 roky praxe, projekt rekonstrukce rodinného domu jen projektant.* ## Vlhké zdivo: co má průzkum změřit Průzkum vlhkého zdiva má podle ČSN P 73 0610 čtyři části: 1. stav konstrukcí z hlediska únosnosti a stability, 2. vlhkost a soli ve zdivu nad terénem i pod ním, 3. chemický rozbor podzemní vody, která se dotýká základů, 4. geologické a základové poměry. Vlhkost se měří ze vzorku z hloubky zdi, ne z povrchu. Vzorky se odebírají z hloubky 100 až 150 mm, na více místech a nad sebou. V laboratoři se vzorek zváží vlhký a vysušený. Přímo na stavbě norma připouští karbidovou metodu. Příložný vlhkoměr sám nestačí. Jeho výsledky se mají porovnat s kontrolními vzorky, u kterých se vlhkost zjistila vážením. Soli se zjišťují zvlášť, hlavně z malty ve spárách do hloubky 20 mm. Odebírají se nejméně dva vzorky nad sebou. Sledují se sírany, chloridy a dusičnany. *Vlhkost se měří ze vzorku z hloubky zdi, ne z povrchu. Výsledky příložného vlhkoměru se mají porovnat s kontrolními vzorky, u kterých se vlhkost zjistila vážením.* Výsledek se udává v procentech hmotnosti. Stupnici vlhkosti a způsoby sanace najdete v článku o [vlhkém zdivu starého domu](https://dozor-brno.cz/poradna-vlhke-zdivo-stareho-domu.html). Z průzkumu chtějte protokol. Má v něm být: - zákres míst odběru vzorků a sond do výkresů, - hodnocení laboratorních rozborů, - pojmenované příčiny vlhnutí a zasolení, - doporučený způsob a rozsah sanace. Projekt sanace z protokolu vychází a musí zvolené metody zdůvodnit. **Sanaci navrženou bez protokolu nemáte proti čemu zkontrolovat.** ## Základy a azbest Údaje o základech a podloží se berou z geologických map, z dřívějších průzkumů nebo z kopaných sond. Sonda se kope podél zdi až pod základovou spáru, tedy pod spodní plochu základu (ČSN P 73 0610, čl. 7.4). Kde a jak hluboko kopat, určí statik. Průzkum podloží pro novou stavbu popisuju v článku o [kontrole geologického průzkumu](https://dozor-brno.cz/poradna-kontrola-geologickeho-pruzkumu.html). Azbest se ověřuje před bouráním. Vychází se z informací vlastníka nebo z jiných ověřitelných zdrojů. Když nejsou, jde podezřelý materiál na rozbor (nařízení vlády č. 361/2007 Sb., § 20). Co dělat, když se azbest potvrdí, je v článku o [azbestu ve starém domě](https://dozor-brno.cz/poradna-azbest-ve-starem-dome.html). ## Co mít v ruce, než se začne bourat 1. Výkresy domu nebo pasport stavby. 2. Závěry stavebně technického průzkumu. 3. Statické posouzení nosných konstrukcí. 4. U vlhkého zdiva protokol s příčinami vlhnutí. 5. Informaci o azbestu nebo výsledek rozboru. 6. Projekt, který z těchto podkladů vychází. Chybí vám některý z těch šesti podkladů a nevíte, jestli to vadí? [Napište mi](https://dozor-brno.cz/kontakt.html), který. Závěry průzkumů jsou povinnou součástí projektu, najdete je v jeho dokladové části (§ 158 odst. 4). Když rekonstrukce sáhne do nosné zdi, pokračujte článkem o [bourání a novém otvoru v nosné zdi](https://dozor-brno.cz/poradna-bourani-nosne-zdi.html). Když z domu děláte dva byty, čtěte, co kontroluju při [přestavbě na dva byty](https://dozor-brno.cz/poradna-dozor-pri-prestavbe-na-dva-byty.html). ## Kdy průzkum v tomhle rozsahu nepotřebujete Vyhláška žádá průzkum v dokumentaci pro povolení stavby. Povolení nepotřebují stavební úpravy, které nezasahují do nosných konstrukcí, nemění vzhled ani užívání domu, nemohou zhoršit požární bezpečnost a netýkají se kulturní památky (zákon č. 283/2021 Sb., příloha č. 1 odst. 1 písm. e)). U takové úpravy se dokumentace pro povolení nedělá, požadavek vyhlášky se jí tedy netýká. Jestli vaše úprava podmínky splní, potvrdí stavební úřad. Azbest ověřte i tak, než se začne bourat. Když chcete, aby podklady a projekt před stavbou prošel technický dozor, tedy někdo, koho platíte vy, [napište mi](https://dozor-brno.cz/kontakt.html), jaký dům máte, které ze šesti podkladů už máte v ruce a kdy se má začít bourat. Je to placená služba. Cena je individuální a řeknu ji předem. ## Časté otázky ### Musí být průzkum součástí projektu rekonstrukce? Ano, u změny stavby, která potřebuje povolení. Dokumentace má obsahovat závěry stavebně technického průzkumu a výsledky statického posouzení nosných konstrukcí (vyhláška č. 131/2024 Sb., příloha č. 1). Závěry průzkumů jsou i v dokladové části projektu. ### Co dělat, když k domu nemám výkresy? Když byla stavba povolena a dokumentace se nedochovala, pořizuje vlastník pasport stavby (zákon č. 283/2021 Sb., § 245). Pasport obsahuje průvodní list, technickou zprávu se zhodnocením stavu, situační výkres a zjednodušené výkresy skutečného provedení. ### Stačí změřit vlhkost zdi příložným vlhkoměrem? Nestačí. Podle ČSN P 73 0610 se výsledky takového měření mají porovnat s kontrolními vzorky, u kterých se vlhkost zjistila vážením. Vzorky se odebírají z hloubky 100 až 150 mm. ### Kdo určí, jak velký průzkum dům potřebuje? Předpis to neurčuje. Vyhláška průzkum v projektu žádá, počet sond a zkoušek ne. Rozsah si nechte navrhnout od projektanta a statika a chtějte ho písemně předem. ## Zdroje a normy - Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění účinném od 11. 6. 2026: § 155, 156, 158, 162, 167, 245 a příloha č. 1 - Vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb: přílohy č. 1, 9 a 11 - ČSN P 73 0610 (2000-11) Hydroizolace staveb. Sanace vlhkého zdiva. Základní ustanovení: čl. 7.1 až 7.6, 8.1 a 8.2. Jde o předběžnou normu. - Nařízení vlády č. 361/2007 Sb., § 20 ## Můžu se přijet podívat Když tohle na svojí stavbě nechcete hlídat, ozvěte se. Napište mi, co se staví a v jaké je to fázi. [Napsat mi →](https://dozor-brno.cz/kontakt.html) Ozvu se obvykle do 24 hodin. Je to placená služba, cenu řeknu předem. První konzultace je nezávazná a zdarma. ## Další v tématu: Kontrola [Kdy musí být dozor na stavbě 4 min čtení](https://dozor-brno.cz/poradna-harmonogram-kontrol-stavby.html) [Základová deska a hydroizolace 6 min čtení](https://dozor-brno.cz/poradna-kontrola-zakladove-desky.html) [Kontrola projektu a rozpočtu 6 min čtení](https://dozor-brno.cz/poradna-kontrola-projektu-a-rozpoctu.html) [← Převzetí bezbariérové koupelny: co zkontrolovat, než podepíšete protokol](https://dozor-brno.cz/poradna-prevzeti-bezbarierove-koupelny.html) [Bourání nebo nový otvor v nosné zdi: kdy statik, kdy povolení, co se kontroluje →](https://dozor-brno.cz/poradna-bourani-nosne-zdi.html) Štítky [Kontrola](https://dozor-brno.cz/poradna-tema-kontrola.html) [Projekt](https://dozor-brno.cz/poradna-tema-projekt.html) [Metodika](https://dozor-brno.cz/poradna-tema-metodika.html) [← Zpět na téma Kontrola](https://dozor-brno.cz/poradna-tema-kontrola.html) · [Celá poradna](https://dozor-brno.cz/poradna.html) --- Strojový převod stránky . Při rozdílu platí HTML verze.