# Technický dozor investora v Brně od výkopu po kolaudaci > Technický dozor investora (stavební dozor) v Brně a okolí do 50 km: kontrola stavby, rozpočtu a fakturace, přejímka, kolaudace. Přes 70 staveb od roku 2018. Zdroj: https://dozor-brno.cz/sluzby.html --- Služby Technický dozor investora pro Brno a okolí do 50 km. Cena záleží na rozsahu dozoru a způsobu výstavby, proto ji vysvětlím na vaší stavbě. Od roku 2018 jsem dozoroval přes 70 staveb. Stavíte za městem? Přehled staveb a dojezdu má stránka [dozor na Brno-venkově](https://dozor-brno.cz/brno-venkov.html), pro okres Vyškov [dozor na Vyškovsku](https://dozor-brno.cz/vyskovsko.html). ## Co pro vás jako technický dozor investora zajistím Šest oblastí, které dohromady drží vaši stavbu v kvalitě, rozpočtu i termínu. 01 ### Technický dozor investora (TDI) Technický dozor investora (v novém stavebním zákoně „technický dozor stavebníka“, TDS) je nezávislá kontrola stavby ve prospěch investora. Hlídá kvalitu provedení, fakturaci a termíny vůči zhotoviteli. Pravidelně a často jsem přímo na stavbě. Hlídám technickou kvalitu provedení, dodržování projektu a koordinuji práce mezi dodavateli. 02 ### Kontrola rozpočtů a fakturace Kontrola rozpočtu a fakturace je nezávislé ověření cen stavby proti ceníkům RTS. Odhalí předražené položky dřív, než je zaplatíte. Jsem specialista na rozpočtování staveb s plnou licencí RTS. Ověřuji, zda fakturované práce odpovídají realitě a ceníkům. 03 ### Revize projektové dokumentace Revize projektové dokumentace je odborná kontrola projektu před zahájením stavby. Chyby zachytí na papíře, ne až na staveništi. Odhalím slabá a kritická místa v projektu dříve, než se promítnou do stavby a nákladů. Konzultuji výběr technologií. 04 ### Výběr zhotovitele Výběr zhotovitele je řízené výběrové řízení na stavební firmu. Porovná nabídky ve stejné struktuře a ochrání vás před podezřele nízkou cenou. Zorganizuji výběrové řízení na dodavatele stavby i jednotlivá řemesla, posoudím nabídky a pomohu vyjednat férové podmínky. 05 ### Vedení stavebního deníku Vedení stavebního deníku je průběžný zákonný záznam o všem podstatném na stavbě. Správně vedený deník je hlavní důkaz při pozdějších sporech. Řídím a koordinuji vedení [elektronického stavebního deníku](https://domeum.app). Pro klienta je to hlavní záznam o průběhu stavby. 06 ### Inspekce a poradenství při koupi Inspekce nemovitosti je technická prohlídka bytu nebo domu před koupí. Popíše skutečný stav a skryté vady dřív, než podepíšete smlouvu. Nezávislá prohlídka bytu či rodinného domu před koupí a odborné poradenství, abyste se vyhnuli nákladným chybám. Inspekci vedu pod značkou inspekcepredkoupi.cz: [ceník](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html) podle typu nemovitosti a plochy a [postup inspekce](https://inspekcepredkoupi.cz/postup.html). Písemnou zprávu s fotodokumentací dostanete do 5 pracovních dnů od prohlídky. ## Na čem cena dozoru závisí Cenu dozoru neuvádím jako jedno číslo. Stejné procento znamená u dvou staveb jinou práci. Cena závisí na rozsahu dozoru, tedy jestli jde o plný dozor s kontrolou rozpočtu a fakturace, nebo o holý dozor jen s kontrolami na stavbě. Dál na způsobu výstavby, na délce stavby a hustotě kontrol a na vzdálenosti stavby od Brna. Čím dražší stavba, tím nižší procento, protože práce dozoru neroste úměrně s cenou domu. U stavby svépomocí je dozor dražší. Na stavbě nejsem jednou za 14 dní, ale řádově častěji a vedu stavebníka krok za krokem. **Nejsem plátce DPH, cena v nabídce je konečná.** Cena dozoru se sjednává dohodou, nabídku dělám vždy individuálně. Cenu vysvětlím na vaší stavbě: vyplňte krátký [poptávkový dotazník](https://dozor-brno.cz/kalkulator.html), ozvu se obvykle do 24 hodin a pošlu nezávaznou nabídku. ### Tři modely účtování **Procentem z ceny díla.** Nejběžnější u novostaveb, kde je rozpočet předem jasný. Procento klesá s cenou stavby. **Hodinovou sazbou.** Platíte za skutečně odvedený čas na stavbě i v kanceláři. Hodí se na menší akce, jednorázové kontroly, rekonstrukce a poradenství, kde by procento nedávalo smysl. **Měsíčním paušálem.** Pevná částka za měsíc po dobu stavby. Vychází z odhadu času a je proti hodinovému účtování levnější. Dohled nad ekonomií stavby, tedy kontrolu fakturace, prostavěnosti a změnových listů, připočítávám u základního a standardního rozsahu jako příplatek, a to u všech tří způsobů účtování. V komplexním (plném) dozoru je v ceně. Inspekce nemovitosti před koupí se účtuje zvlášť podle typu nemovitosti a plochy. Ceník je na [inspekcepredkoupi.cz/cena.html](https://inspekcepredkoupi.cz/cena.html), průběh prohlídky na [inspekcepredkoupi.cz/postup.html](https://inspekcepredkoupi.cz/postup.html). ### Co dostanete Kontrolní dny na stavbě se zápisem. Kontrolu provedení před zakrytím konstrukcí, tedy základů, izolací, výztuže a rozvodů, dokud se ještě dají opravit. Kontrolu rozpočtu, výkazu výměr a fakturace proti skutečně provedené práci. Zápisy do stavebního deníku. Soupis vad při přejímce a dohled nad jejich odstraněním. Účast u kolaudace. U plného dozoru je to všechno součást ceny. U holého dozoru se kontrola financí sjednává zvlášť bez ohledu na způsob účtování (viz příplatek výše). ### Jak to dělám Od roku 2018 jsem dozoroval přes 70 staveb v Brně a okolí. Na stránce [O mně](https://dozor-brno.cz/o-mne.html) to píšu takhle: „Neohrnuji nos nad blátem, zedníky, prací ani počasím. Jsem přímo na místě, pravidelně a často.“ „Tím, že jsem zároveň majitel stavební firmy, znám problémy konkurence a umím je snadno řešit.“ Povinnosti dozoru jsem v říjnu 2025 sepsal na [LinkedIn](https://www.linkedin.com/in/stavebnidozor/) v patnácti bodech. Tři z nich: „Dozorovat zakrývání konstrukcí a skryté práce.“ „Požadovat odstranění vad a ověřovat jejich skutečné odstranění.“ „Nespolupracovat se zhotovitelem na zakrývání nebo tolerování závad.“ Za prověření mě nikdy neplatí ten, koho prověřuji. Dozor platí stavebník, ne firma. ### Kdy se dozor nevyplatí Malá rekonstrukce bytu s jedním řemeslníkem za pár set tisíc: procento z ceny díla nedává smysl. Stačí jedna kontrola za hodinovou sazbu před zakrytím rozvodů a izolací. Stavebník, který je sám stavař a na stavbě je denně, potřebuje spíš kontrolu projektu a rozpočtu před podpisem smlouvy než pravidelný dozor. Řeknu vám to na první konzultaci, ta je zdarma. ## Časté otázky **Kolik stojí technický dozor investora u rodinného domu?** Záleží na rozsahu dozoru, na způsobu výstavby, na délce stavby a hustotě kontrol a na tom, jak daleko od Brna stavba stojí. Proto cenu neuvádím jako jedno číslo. Po vyplnění [poptávkového dotazníku](https://dozor-brno.cz/kalkulator.html) vám zavolám, vysvětlím cenu na vaší stavbě a pošlu nezávaznou nabídku. Nejsem plátce DPH, cena v nabídce je konečná. **Jak se dozor účtuje: procentem, hodinově, nebo paušálem?** Všechny tři modely jsou možné. Procento z ceny díla je nejběžnější u novostaveb. Hodinová sazba se hodí na menší akce a jednorázové kontroly. Měsíční paušál vychází z odhadu času a je proti hodinovému účtování levnější. Který model je pro vaši stavbu výhodnější, řeknu vám po prvním hovoru. **Co nejvíc ovlivňuje cenu technického dozoru investora?** Nejvíc rozsah dozoru a způsob výstavby: plný dozor s kontrolou rozpočtu a fakturace stojí víc než holý dozor bez kontroly financí a u stavby svépomocí jsem na stavbě řádově častěji. Dál rozhoduje délka stavby, hustota kontrol, vzdálenost stavby a stav projektu, u dražší stavby procento klesá. Nejsem plátce DPH, cena v nabídce je konečná. Tři modely účtování rozebírá článek [kolik stojí technický dozor](https://dozor-brno.cz/poradna-kolik-stoji-dozor.html), cenu pro vaši stavbu vysvětlím po vyplnění [poptávkového dotazníku](https://dozor-brno.cz/kalkulator.html). **Co za cenu dozoru dostanu?** Kontrolní dny na stavbě se zápisem, kontrolu provedení před zakrytím konstrukcí, kontrolu rozpočtu, výkazu výměr a fakturace proti skutečně provedené práci, zápisy do stavebního deníku, soupis vad při přejímce a účast u kolaudace. U plného dozoru je to všechno součást ceny. U holého dozoru se kontrola financí sjednává zvlášť bez ohledu na způsob účtování jako příplatek. Konkrétní rozsah domluvíme podle stavby. **Čím se liší dozor, který dělá jen kontroly na stavbě, od dozoru, který řeší i administrativu?** Holý dozor hlídá provedení: kontrolní dny, kontrolu konstrukcí před zakrytím a zápis vad do stavebního deníku. Plný dozor k tomu přebírá papíry stavby, tedy rozpočet a výkaz výměr před podpisem smlouvy, měsíční fakturaci, vícepráce a dodatky, a proto stojí víc. Jen kontroly obstojí u stavby na klíč s pevnou cenou, když si fakturaci hlídáte sami. Srovnávací tabulku obou rozsahů najdete v článku [jen kontroly, nebo i administrativa](https://dozor-brno.cz/poradna-dozor-kontroly-vs-administrativa.html). **Jak nastavit smlouvu s technickým dozorem, aby bylo jasné, co je v ceně?** Do smlouvy patří rozsah, ne jen sazba: jak často bude dozor na stavbě, jestli kontroluje rozpočet před podpisem, měsíční faktury a vícepráce a jestli jde na přejímku a kolaudaci. Dál způsob účtování a dopad zpoždění stavby: u paušálu je každý měsíc navíc další platba, hodinovka bez sjednaného stropu vychází u dlouhé stavby nejdráž. U mě je kontrola financí v plném dozoru v ceně, u holého se sjednává jako příplatek. Modely účtování rozebírá článek [hodinovka, paušál, nebo procento](https://dozor-brno.cz/poradna-hodinovka-pausal-nebo-procento.html). **Je technický dozor investora u rodinného domu povinný?** U soukromé stavby rodinného domu, kterou staví firma, povinný není. Povinný je ze zákona u staveb placených z veřejných peněz, které staví stavební firma. U domu stavěného svépomocí zákon žádá stavbyvedoucího s autorizací, což je jiná role. Že něco není povinné, neznamená, že se to nevyplatí. **Jak technický dozor kontroluje rozpočet a výkaz výměr?** Před podpisem smlouvy ověří, jestli položky rozpočtu odpovídají projektu, jestli sedí výměry, jestli nejsou jednotkové ceny nadhodnocené a jestli něco nechybí, protože chybějící položka se na stavbě vrátí jako vícepráce. Jednotkové ceny porovnávám s ceníky RTS. Během stavby se množství měří na místě a faktura se platí, až když sedí na soupis provedených prací a soupis na výkaz výměr ze smlouvy. Postup je v článcích [kontrola projektu a rozpočtu](https://dozor-brno.cz/poradna-kontrola-projektu-a-rozpoctu.html) a [výkaz výměr a soupis prací](https://dozor-brno.cz/poradna-vykaz-vymer.html). **Jak technický dozor posuzuje vícepráce, aby cena nerostla bez kontroly?** Nejdřív ověří, jestli jde o skutečnou vícepráci, tedy práci, která nebyla ve smlouvě ani v rozpočtu, nebo o položku, která už v ceně je a účtuje se podruhé. Pak hlídá, aby každá vícepráce prošla písemným dodatkem s popisem, rozsahem a cenou dřív, než se provede, a aby se odečetly i méněpráce. Fakturu porovnává s rozpočtem a se skutečně provedenou prací. Proč vícepráci bez dodatku neplatit automaticky, vysvětluje článek [vícepráce a méněpráce](https://dozor-brno.cz/poradna-viceprace-a-meneprace.html). **Jakou fotodokumentaci má stavební dozor pořizovat a jak podrobnou?** Fotky každé zakrývané konstrukce před zakrytím: výztuže, hydroizolace, rozvodů, skladby střechy a zateplení. Každá fotka má datum, nejlépe i měřítko, a popis, kde a co zachycuje. Po zakrytí je taková fotka spolu se zápisem v deníku hlavní důkaz o tom, jak se konstrukce provedla, a ve sporu o skrytou vadu z ní čte znalec. Co fotit a co zapisovat do deníku, rozebírám v článku [stavební deník a fotodokumentace](https://dozor-brno.cz/poradna-stavebni-denik-fotodokumentace.html). **Co dělá stavební dozor před předáním stavby, aby se nepropásly skryté vady?** Skryté vady hledá hlavně během stavby, dokud jsou konstrukce odkryté, a fotky z té doby přinese k přejímce jako doklad. Při přejímce projde, měří rovinnost stěn a podlah a každou vadu zapíše do protokolu konkrétně: kde je, co je špatně, do kdy a kdo ji odstraní a jak se náprava potvrdí. Protokol bez soupisu vad nepodepisujte, a když výhrady máte, ani prohlášení o převzetí bez výhrad. Checklist a vzor zápisu vady má článek [přejímka domu od firmy](https://dozor-brno.cz/poradna-prejimka-domu-od-firmy.html). **Jak poznám, že stavební dozor není napojený na firmu, kterou má kontrolovat?** Podle toho, kdo ho platí a kdo ho doporučil. Dozor, kterého si najdete a platíte sami, hájí vaše zájmy, dozor doporučený nebo placený stavební firmou má důvod firmu nerozzlobit, i když to nikdo nemyslí zle. Zeptejte se ho, jestli s firmou pracoval dřív, jestli od ní dostává zakázky nebo provize a co udělá, když najde vážnou vadu, kterou firma nechce uznat. Další otázky pro firmu i pro dozora jsou v článku [proč nebrat dozor doporučený stavební firmou](https://dozor-brno.cz/poradna-nezavisly-dozor.html). **Kolik stojí inspekce nemovitosti před koupí?** Inspekce se účtuje zvlášť podle typu nemovitosti, balíčku a plochy. Aktuální ceník je na inspekcepredkoupi.cz/cena.html, průběh prohlídky na inspekcepredkoupi.cz/postup.html. Písemnou zprávu s fotodokumentací dostanete do 5 pracovních dnů od prohlídky. **Kde dozor vykonáváte?** Brno a okolí, řádově do 50 km. Vzdálenost se promítá do ceny, protože hodiny na cestě jsou součást kalkulace. První konzultace je nezávazná a zdarma, ozvu se obvykle do 24 hodin. ## Nevíte, kterou službu potřebujete? [Konzultace zdarma](https://dozor-brno.cz/kontakt.html) --- Strojový převod stránky . Při rozdílu platí HTML verze.