Kolik bude stát vaše stavba?
Zděný rodinný dům stojí v roce 2026 podle směrných cen RTS 10 410 Kč za m³ obestavěného prostoru (hotový dům bez DPH, bez pozemku). S přirážkou z praxe dozoru 10 % počítá kalkulačka 11 451 Kč/m³. Jednopodlažní dům se zastavěnou plochou 120 m² tak vychází zhruba na 6,3 milionu Kč bez DPH, s 12% DPH kolem 7,1 milionu. Kalkulačka počítá z plochy nebo z rozpočtu a bere v úvahu počet podlaží, řadovou zástavbu, sklep, garáž, terén a lokalitu. Časová osa 2012 až 2032 ukazuje řadu cenových ukazatelů RTS a tři scénáře predikce. Zdroj: cenové ukazatele RTS (JKSO 803.6), sloupec zděná konstrukce, ročenky 2023 až 2026.
Zadání a výsledek
Plastová nebo dřevěná okna s trojsklem, dlažba a vinyl, dvě koupelny, tepelné čerpadlo nebo kondenzační kotel, podlahové topení v přízemí. Hladina ukazatele RTS.
S položkami pod čarou, které jsou teď zaškrtnuté (16, odhad +2 117 911 Kč): zhruba 8,4 mil. Kč bez DPH, 9,5 mil. Kč s DPH. Položky níže lze vypnout nebo přepsat.
Cena je za hotový dům v rozsahu ukazatele RTS: základy, hrubá stavba, střecha, okna, rozvody, omítky, podlahy a malby, plus 10 % z praxe dozoru, o které skutečné rozpočty ukazatel převyšují. Nezahrnuje pozemek, projekt, přípojky, zpevněné plochy, oplocení, kuchyňskou linku ani rezervu; ty jsou po položkách pod čarou níže. Nenahrazuje položkový rozpočet: odchylka propočtu z cenových ukazatelů může u konkrétní stavby přesáhnout 25 % (ČKAIT). Řádky označené „odhad“ nemají oporu v ceníku RTS, jen v geometrii a praxi.
Chci rozpočet probrat s dozoremStejná podlahová plocha, jiný počet podlaží
Patrový dům má na stejnou podlahovou plochu menší půdorys, méně střechy a méně základů. Tabulka drží vaši podlahovou plochu a mění jen počet podlaží. Sklep a garáž se počítají k menšímu půdorysu. Podklady unesou u patrového domu jen malou slevu na m³, většinu rozdílu dělá menší obestavěný prostor.
| Dům | Zastavěná plocha | Cena bez DPH | Rozdíl |
|---|---|---|---|
| bungalov (1 NP) · vaše volba | 120 m² | 6 320 952 Kč | |
| dvě podlaží (2 NP) | 68 m² | 4 823 161 Kč | −1 497 791 Kč |
| 2 NP a podkroví, odhad | 50 m² | 4 121 092 Kč | −2 199 860 Kč |
Stejný dům jako řadový vnitřní: 6 194 533 Kč (−126 419 Kč). Odhad: vlastní stěny na obou stranách, odpadá jen fasáda, zateplení a okna dvou stran.
Pod čarou: co v ceně domu není
Ukazatel RTS je cena domu od základů po malby; ročenka sama píše, že jde o základní rozpočtové náklady bez vedlejších nákladů a bez rezervy. Všechno ostatní, co stavba stojí, je tady: projekt, povolení, dozor, přípojky, zemina, venkovní plochy, kuchyň. Zaškrtněte, co se vás týká. Vlevo je můj odhad. Kdo má vlastní nabídky, otevře si tlačítkem pod tabulkou sloupec Vaše částka a součet se přepočítá. Částky jsou bez DPH, nikam se neodesílají a v kopírovaném odkazu nejsou; zaškrtnutí v něm je.
odkud je číslo
návrh domu před projektem; 1 % z ceny domu, odhad (sazebník UNIKA: 3 % z celého honoráře projektanta)odkud je číslo
dokumentace pro povolení stavby včetně profesí; 3 % z ceny domu, odhad (celý projekt rodinného domu 5 až 7 % ceny stavby, z toho tato fáze podle sazebníku UNIKA 25 %, samostatně zadaná víc)odkud je číslo
výkresy detailů, výpisy prvků, podklad položkového rozpočtu; 2 % z ceny domu, odhad (podle sazebníku UNIKA 26 % honoráře)odkud je číslo
stanoviska dotčených orgánů a správců sítí, podání žádosti o povolení; 16 000 až 28 000 Kč podle ceníků, správní poplatek navíc; odhadodkud je číslo
radonový index 4 300 Kč, inženýrskogeologický průzkum 18 000 Kč, hydrogeologický posudek pro vsak 9 000 Kč; ceníky 2026, odhad součtuodkud je číslo
vytyčení 4 500 Kč, zaměření skutečného provedení 7 000 Kč, geometrický plán 7 000 Kč, potvrzení katastru; ceníky 2026odkud je číslo
povolení stavby rodinného domu 5 000 Kč a vklad do katastru 2 000 Kč (sazebník zákona 634/2004 Sb., znění od 1. 9. 2026); kolaudace 1 000 Kč je v revizích; změna záměru před dokončením 2 500 Kč navíc; bez DPHodkud je číslo
zařízení staveniště, provozní vlivy, doprava; 3 % z ceny domu, odhad (ÚRS: zařízení staveniště u budov pro bydlení 2,3 % ze základních nákladů)odkud je číslo
moje služba, vlastní zájem přiznávám: hladina Standard, generální dodavatel, 3,5 % z ceny domu, stejná křivka jako kalkulátor ceny dozoruodkud je číslo
1,5 ‰ z ceny domu za dobu stavby; sazba stavebně-montážního pojištění 1 až 2 ‰ (odborný článek z roku 2010), pojišťovny ceník nezveřejňují; odhad. Pojištění je bez DPHodkud je číslo
vstupní ocenění 4 900 Kč (ceník KB) a protokol o prostavěnosti za každou z pěti tranší 1 500 Kč (banky.cz); úroky z čerpaných tranší závisí na sazbě, tady nejsou; bez DPHodkud je číslo
skrývka, výkopy základů: 60 m³ × 550 Kč jako v pomůcce Poradny; ve směrných cenách není, odhad objemuodkud je číslo
voda 24 000 Kč, kanalizace 24 000 Kč, elektřina 20 000 Kč (25 A × 800 Kč podle vyhlášky 16/2016 Sb.), výkopy 20 m; bez plynu, studny a čistírny; odhad součtuodkud je číslo
staveništní rozvaděč, elektřina a voda po dobu stavby; u dodavatele bývá v zařízení staveniště, zaškrtněte při stavbě svépomocí; odhadodkud je číslo
kontejner nebo lešení na obecním pozemku: 20 m² × 60 dní × 10 Kč (zákonný strop poplatku, obce mívají méně) a správní poplatek; odhad; poplatek je bez DPHodkud je číslo
12 měsíců × 20 000 Kč: byt 70 m² za průměrné nájemné mimo Prahu (Deloitte Rent Index, 1. čtvrtletí 2026), doba stavby domu firmou 11 až 13 měsíců; odhad; nájem je bez DPHodkud je číslo
zpevněné plochy 96 m² × 1 700 Kč včetně podkladu, oplocení 120 m × 1 500 Kč včetně montáže; terénní úpravy neoceněny; odhadodkud je číslo
akumulační nádrž, vsakovací objekt, zemní práce a napojení; 200 000 Kč z praxe dozoruodkud je číslo
kuchyňská linka a vestavěné skříně: 2 500 Kč × 97 m² podlahové plochy; dveře a zárubně ukazatel RTS má (díl 766 = 6,6 %), kuchyni ročenka neuvádí; odhadodkud je číslo
revize elektro 4 500 Kč, hromosvodu 2 000 Kč, komína 3 000 Kč, průkaz energetické náročnosti 6 000 Kč, poplatek za kolaudaci 1 000 Kč; ceníky 2026odkud je číslo
10 % z ceny domu; zahraniční kalkulačky počítají 10 až 15 % a britský svaz stavebníků uvádí změnu zadání jako hlavní důvod překročení rozpočtu; české měření neexistuje; odhad. Zaškrtněte, pokud víte, že budete měnitodkud je číslo
5 % z ceny domu, odhad z praxe dozoru; literatura a zahraniční kalkulačky doporučují 10 až 20 %, tohle je spodní hraniceSloupec Vaše částka se otevře tlačítkem nahoře; vyplňte nabídky, které máte, a součet dole se přepočítá. Součet je bez DPH: stavba rodinného domu má sazbu 12 %, služby jako projekt, dozor nebo průzkumy základní sazbu 21 %. Odhady vlevo nejsou z ceníku RTS, jsou z veřejných ceníků a z mé praxe; zdroj každého čísla je v hlavičce skriptu kalkulačky. Zemina a zábor ve směrných cenách cenové soustavy nejsou vůbec, proto jsou tady zvlášť. Cena dozoru je moje vlastní služba: přesnou cenu podle rozsahu, délky stavby a dojezdu dává kalkulátor ceny dozoru.
Kdy kolik zaplatíte
Cena domu rozdělená do pěti etap podle toho, jaký podíl na ní mají jednotlivé stavební díly ve struktuře ročenky RTS (součet přesně 100 %). Hypotéka na výstavbu se čerpá po etapách podle prostavěnosti: banka pošle peníze až na to, co už stojí, a do vyčerpání platíte jen úroky z vyčerpané části. Doby etap jsou odhad z běžného harmonogramu stavby firmou, celkem 11 měsíců; svépomocí déle.
| Etapa | Podíl | Kč bez DPH | Kumulativně | Doba |
|---|---|---|---|---|
| Základová deskazemní práce, základy, izolace proti vodě | 6,8 % | 429 825 Kč | 429 825 Kč | 1 měsíc |
| Hrubá stavbazdi, stropy, komín, lešení, přesun hmot | 35,4 % | 2 237 617 Kč | 2 667 442 Kč | 2 měsíce |
| Střecha a oknakrov, krytina, klempířina, tepelná izolace, okna a dveře | 17,3 % | 1 093 525 Kč | 3 760 967 Kč | 1 měsíc |
| Instalace a omítkyelektro, voda, kanalizace, topení, omítky a potěry | 26,1 % | 1 649 768 Kč | 5 410 735 Kč | 3 měsíce |
| Dokončení a předáníobklady, podlahy, zařizovací předměty, malby, zámečnické prvky | 14,4 % | 910 217 Kč | 6 320 952 Kč | 4 měsíce |
Podíly etap jsou z tabulky struktury stavebních dílů pro zděný rodinný dům (ročenka RTS 2026, sloupec zděná konstrukce), každý díl je zařazen právě do jedné etapy. Za každý protokol o prostavěnosti si odhadce banky účtuje zhruba 1 500 Kč, lhůta pro dočerpání bývá 24 měsíců; obojí je v položce Poplatky banky za čerpání pod čarou.
Časová osa 2012 až 2032
Tabulka hodnot po letech
| Rok | Index (2026 = 1) | Meziročně | Hodnota |
|---|---|---|---|
| 2026 (dnes) | 1,000 | +6,5 % | 6 320 952 Kč |
Z čeho se výpočet skládá
Kolik stojí postavit rodinný dům v roce 2026?
Zděný dům střední velikosti stojí podle směrných cen RTS 10 410 Kč za m³ obestavěného prostoru (hotový dům bez DPH, bez pozemku). Kalkulačka k tomu přičítá 10 % z praxe dozoru, o které skutečné rozpočty tabulku převyšují, tedy 11 451 Kč/m³; bez té přirážky je výsledek o desetinu nižší. Jednopodlažní dům se zastavěnou plochou 120 m² tak vychází zhruba na 6,3 milionu Kč bez DPH, s 12% DPH kolem 7,1 milionu. Bez pozemku, projektu, přípojek a rezervy.
Co je obestavěný prostor a proč se počítá?
Obestavěný prostor je objem celé stavby v metrech krychlových. Cenové ukazatele RTS se vztahují právě na něj, ne na podlahovou plochu. U jednopodlažního domu počítejte zhruba 4,6 m³ obestavěného prostoru na 1 m² zastavěné plochy, u patrového 6,5 m³ (průměr katalogových domů s uvedeným obestavěným prostorem).
Je v odhadu DPH, pozemek a přípojky?
Odhad je cena hotového domu v rozsahu ceníku RTS: základy, hrubá stavba, střecha, okna, rozvody, omítky, podlahy a malby. DPH 12 % pro rodinné domy kalkulačka umí zobrazit; pozemek, projekt, přípojky, zpevněné plochy, oplocení a kuchyňská linka v ceně nejsou. Kalkulačka je rozepisuje pod čarou pod výsledkem: dvaadvacet položek od projektu po kuchyňskou linku, každou lze vypnout nebo přepsat vlastní částkou. U výchozího domu dělá šestnáct zaškrtnutých položek zhruba 2,1 milionu Kč, tedy třetinu ceny domu; pozemek v seznamu není.
Kolik ušetří řadový dům proti samostatnému?
Na stavbě málo, na pozemku hodně. Každý řadový dům i dvojdům má vlastní stěny: mezi sousedy se staví dvě samostatné stěny s dilatační spárou, žádná společná. Odpadá jen fasáda, zateplení a okna na jedné nebo dvou stranách, proto kalkulačka počítá −1 % u dvojdomu a řadového krajního a −2 % u řadového vnitřního (odhad, ceník RTS řádek pro řadové domy nemá). Úspora na pozemku a přípojkách je zvlášť a bývá větší.
Kolik stojí sklep a garáž navíc?
Sklep počítá kalkulačka jako podzemní podlaží o výšce 2,8 m za 35 % jednotkové ceny domu. U bungalovu 120 m² s plným sklepem je to zhruba 1,3 milionu Kč bez DPH navíc. Sklep s bílou vanou nebo ve spodní vodě vyjde o třetinu až polovinu dráž. Přistavěná garáž pro jedno auto vychází na 60 % jednotkové ceny, u zděného domu kolem 410 tisíc Kč. Obojí je odhad, ne položkový rozpočet.
Je to cena hrubé stavby, nebo hotového domu?
Hotového domu. Hrubá stavba bez střechy dělá 42,2 % ceny (základová deska 6,8 %, zdi a stropy 35,4 %); u výchozího bungalovu 120 m² je to asi 2,7 milionu Kč bez DPH, se střechou a okny 59,5 %. Ta čísla nejsou odhad: ročenka RTS ke každému ukazateli publikuje strukturu stavebních dílů a kalkulačka je sečetla do pěti etap, součet je přesně 100 %. Zbývajících 40,5 % jsou rozvody, vytápění, omítky, podlahy, obklady, zařizovací předměty, nátěry a malby. Přepínač Stupeň dokončení ukáže cenu každé etapy zvlášť. Kalkulačka vychází výš než katalogové ceny domů na klíč, a to záměrně. Katalogová cena není cena, za kterou dům postavíte: je to nabídka jednoho dodavatele v základním standardu bez základové desky, projektu, přípojek, terénních úprav a kuchyně, a konečná faktura bývá o třetinu až polovinu vyšší. Ukazatel RTS je průměr rozpočtů celých hotových domů, proto kalkulačka počítá z něj.