Poradna · Vady a reklamace

Reklamace vad stavby: lhůty, postup a co dělat, když firma nereaguje

Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. Aktualizováno 8. 7. 2026

Reklamace je boj. Ne proto, že by právo bylo proti vám. Proto, že firma vsadí na to, že se v tom nevyznáte a že vám dojde dech dřív než jí. Tenhle text vám vezme obojí z ruky.

Zjevná vada, nebo skrytá vada

Zjevná vada je ta, kterou vidíte při převzetí. Křivá zeď, chybějící obklad, neosazené kování. Patří do předávacího protokolu. Když ji tam nenapíšete, ztěžujete si pozici.

Skrytá vada je ta, která se ukáže později. Vlhne vám zeď, praská omítka nad překladem, teče střecha při přívalu. Při přejímce jste ji vidět nemohli. A právě na skryté vady míří ta pětiletá lhůta.

Pět let na skrytou vadu

Občanský zákoník (zák. č. 89/2012 Sb.) to v § 2629 odst. 1 říká takto: „Soud nepřizná právo ze skryté vady, kterou objednatel nevytkl bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby.“ Platné k roku 2026.

Čtěte to pozorně. Nejsou to dvě lhůty na výběr. Je to jedna hranice s podmínkou. Pět let je strop. Uvnitř těch pěti let musíte vadu vytknout bez zbytečného odkladu poté, co jste ji rozumně mohli zjistit. Kdo s reklamací otálí, riskuje, že o právo přijde, i když do pěti let ještě zbývá čas.

Domněnka na vaší straně, když jste spotřebitel

Od novely č. 374/2022 Sb. (účinnost 6. 1. 2023) platí u spotřebitele vyvratitelná domněnka podle § 2629 odst. 3 OZ: projeví-li se vada do dvou let od převzetí, má se za to, že stavba byla vadná už při převzetí. Platné k roku 2026.

To je zásadní posun. Bez téhle domněnky byste museli dokazovat, že vada vznikla vinou firmy a už při stavbě. S ní je to obráceně. Do dvou let se předpokládá, že za to může zhotovitel, a on musí prokázat opak. Nezaměňujte tuhle dvouletou domněnku s pětiletou lhůtou. Jsou to dvě různé věci. Jedna určuje, dokdy vadu vytknout, druhá určuje, kdo co u soudu prokazuje.

Jak reklamovat správně

Písemně. Vždy. E-mail, doporučený dopis, datová schránka. Telefonát neexistuje, když na něj později nemáte důkaz.

Vadu popište konkrétně. Kde je, co je špatně, čím se projevuje. „Drobné nedodělky“ nejsou reklamace. „V rohu ložnice u severní stěny vlhne omítka do výšky 40 cm, plíseň se objevila v listopadu“ je reklamace, se kterou se dá pracovat. Přiložte fotky s datem. U spotřebitele platí lhůta na vyřízení reklamace 30 dní. Platné k roku 2026.

Když firma nereaguje

Mlčení je taktika. Firma čeká, jestli vám uplyne lhůta nebo dojde vůle. Nedejte jí to.

Nechte vadu zdokumentovat znaleckým posudkem. Znalec popíše, co je špatně a proč, a jeho posudek je základ, o který se opřete dál. Vytknutí doručte prokazatelně, ať vám lhůta neuteče. A pak řešte cestu, kterou vám posudek otevře. Znalec neřekne firmě, že se máte rádi. Řekne, kde je chyba.

Kde do toho vstupuje dozor

Nejlepší reklamace je ta, kterou nemusíte podat. Dozor hlídá skladby a detaily ve chvíli, kdy se dělají, a fotí konstrukce, než je někdo zakryje. To je moment, který se nedá vrátit. Když se pak něco projeví, máte dokumentaci z doby stavby, ne dohady po letech.

Časté dotazy

Jaká je lhůta na reklamaci skryté vady stavby?

Skrytou vadu lze podle § 2629 odst. 1 OZ vytknout nejpozději do pěti let od převzetí stavby, a to bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli při dostatečné péči zjistit. Platné k roku 2026.

Co je rozdíl mezi zjevnou a skrytou vadou?

Zjevnou vadu zjistíte při běžné prohlídce a patří do předávacího protokolu. Skrytá se projeví až později a pro její vytknutí platí lhůta do pěti let od převzetí.

Musím u soudu prokazovat, že vada existovala už při převzetí?

U spotřebitele platí od novely č. 374/2022 Sb. (účinnost 6. 1. 2023) vyvratitelná domněnka podle § 2629 odst. 3 OZ: projeví-li se vada do dvou let od převzetí, má se za to, že stavba byla vadná už při převzetí. Důkazní břemeno se tím obrací na zhotovitele. Platné k roku 2026.

Co dělat, když firma na reklamaci nereaguje?

Reklamujte písemně s doručenkou, u spotřebitele platí lhůta na vyřízení 30 dní. Když firma mlčí, nechte vadu zdokumentovat znaleckým posudkem a vytknutí prokazatelně doručte, aby vám neuplynula lhůta.

Související z poradny

Tenhle článek je o postupu reklamace. Přehled lhůt, rozdíl mezi zárukou, odpovědností za vady a promlčením rozebírám v článku promlčení vad stavby. Když reklamace nikam nevede, čte se dál spor se stavební firmou. K převzetí a kolaudaci se hodí kolaudace rodinného domu. A jestli řešíte, jestli vůbec dozor mít, je tu je dozor povinný a kolik dozor stojí.

Tento text je obecná orientace v tématu, ne právní poradenství ke konkrétnímu případu. Znění a účinnost předpisů jsou uvedeny podle stavu platného k roku 2026. Před podáním reklamace nebo žalobou si nechte posoudit svou situaci od právníka.