Poradna · Vady a reklamace

Reklamace vad stavby: lhůty, postup a co dělat, když firma nereaguje

Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. Aktualizováno 6. 9. 2026 · 39 min čtení

Reklamace je boj. Dá se ale vyhrát, a nepotřebujete k tomu právníka hned první den. Potřebujete tři věci: vědět, které lhůty vám běží, poslat jeden správně napsaný dopis a mít po ruce doklad o tom, že jste ho poslali. Zbytek téhle stránky je o tom, jak každou z těch tří věcí udělat.

Ne proto, že by právo bylo proti vám. Právo je v tomhle na straně objednatele překvapivě štědré. Firma vsadí na něco jiného: že se v tom nevyznáte a že vám dojde dech dřív než jí. Mlčení je levné. Odpověď stojí čas, techniku a peníze. Proto se mlčí.

Jedna věc na rovinu hned. Většina reklamací nekončí u soudu a končit nemá. Skončí u firmy, která přijede a opraví to, protože jí přišel dopis, ze kterého je vidět, že píše člověk, který ví, co po ní chce a do kdy. Takový dopis umíte napsat sami.

Paragrafy a lhůty uvádím vždy i s předpisem, ať si je můžete ověřit. Podklady k tomuhle textu jsou z 6. 9. 2026 a stojí na shodě odborných zdrojů a na výkladu České obchodní inspekce, ne na mém vlastním právním názoru. Kde jsem oporu nenašel nebo kde se zdroje rozcházejí, píšu to na rovinu místo toho, abych to zaokrouhlil. Jsem stavař, ne advokát.

Zjevná vada, nebo skrytá vada

Tohle rozhoduje o všem ostatním. Ne závažnost vady, ne cena opravy. Jen jedna otázka: šla ta vada vidět, když jste dům přebírali?

Než si to vztáhnete na svůj dům, doberte tu hranici do konce. Zjevná je jen ta vada, kterou při přejímce rozumně vidět šlo. Prasklina, která se objevila po roce, ani vlhkost pod zakrytou skladbou se zjevnou vadou nestávají tím, že v protokolu nejsou. A když zhotovitel o problému při předání věděl nebo vědět musel, nemůže vám namítat, že jste vytkli pozdě (§ 2112 odst. 2). Co s tím prakticky, rozebírám dál v sekci když vám řeknou, že si špatně větráte.

Z toho plyne první praktický závěr. Přejímka není formalita a protokol není poznámkový blok. Je to jediný okamžik, kdy vám za sepsání vad nikdo nic neúčtuje a kdy má firma ještě důvod vás poslouchat, protože jí dlužíte peníze. Jak přejímku vést a co si na ni vzít, rozebírám v článku o přejímce domu od firmy.

A hned k tomu druhá půlka, která lidem škodí stejně. Z toho, že zjevné vady patří do protokolu, se často vyvodí strategie „nepřevezmu, dokud to nebude dokonalé“. Ta je právně chybná.

Občanský zákoník totiž v § 2628 říká, že objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně ani esteticky a ani ho podstatným způsobem neomezují. Přeloženo do stavby: kvůli třem odřeným zárubním a chybějící krytce na topení nepřevzít dům nejde. Když to uděláte, jste v prodlení vy, ne firma, a bavíme se o vašich sankcích, ne o jejích.

Správný postup je proto nudný a účinný zároveň. Převzít s výhradami, výhrady vypsat jmenovitě do protokolu, ke každé napsat termín odstranění, protokol podepsat oběma stranami a odejít s vlastním podepsaným výtiskem. Tím jste splnili obojí: dílo jste nezablokovali a o práva ze zjevných vad jste nepřišli.

Jiná situace nastane, když stavba jako celek nedosahuje stavu, ve kterém je způsobilá sloužit svému účelu (§ 2605 odst. 1). Netekoucí voda, nefunkční topení, nezajištěné schodiště. To nejsou ojedinělé drobné vady a odmítnutí převzetí je tam na místě. Hranice mezi tím a nedodělkem je věcná, ne pocitová, a právě kvůli ní se vyplatí mít u přejímky někoho, kdo ji umí posoudit.

01 · Lhůty

Pět let na skrytou vadu a dva roky domněnky

Dvě čísla, dvě různé věci, a plete si je skoro každý, kdo mi volá. Pět let říká, dokdy vadu vytknout. Dva roky říkají, kdo u soudu co prokazuje.

převzetí stavby2 roky5 let

Ten pruh čtěte zvenku dovnitř. Celá jeho šířka je pětiletý strop pro vytknutí skryté vady, počítaný ode dne převzetí stavby. Zvýrazněná část jsou první dva roky, ve kterých má spotřebitel na své straně navíc domněnku. V těch zbylých 60 % vaše právo pořád trvá, jen si důkazně pomáháte sami.

Nejčastější věta, kterou slyším ve třetím roce po převzetí, zní: „to už mám dávno po záruce, co s tím.“ Nemáte. Skončit vám mohla smluvní záruční doba, kterou vám firma dobrovolně dala nad rámec zákona (záruku za jakost řeší § 2619 a § 2113). Zákonná odpovědnost za skryté vady stavby s ní nemá nic společného a běží dál až do pěti let. Dvouletý dům je uprostřed lhůty, ne na jejím konci.

Teď to podstatné a nepříjemné. Pět let není doba, po kterou můžete v klidu sledovat, jak se skvrna zvětšuje.

Čtěte to pozorně. Nejsou to dvě lhůty na výběr. Je to jedna hranice s podmínkou. Pět let je strop, uvnitř kterého musíte vadu vytknout bez zbytečného odkladu poté, co jste ji rozumně mohli zjistit. Kdo otálí, riskuje, že o právo přijde, i když do pěti let ještě zbývá spousta času.

Kolik dnů je „bez zbytečného odkladu“, zákon neříká a já vám číslo nevymyslím. Vím ale, jak se to chová v praxi. Firma tuhle podmínku vytáhne jako obranu prakticky vždycky, a čím delší prodlevu jí nabídnete, tím lépe se jí to argumentuje. Proto platí jednoduché pravidlo: vytkněte vadu ve chvíli, kdy ji vidíte, i když ještě nevíte, čím je způsobená. Zjišťovat příčinu je práce zhotovitele, ne vaše. Věta „v rohu ložnice vlhne omítka, příčinu neznám, vytýkám to jako vadu díla“ je platné vytknutí. Čekat tři měsíce, až se na to podívá odborník, znamená dát protistraně tři měsíce zdarma.

Teď ta druhá část pruhu. Od novely č. 374/2022 Sb. (účinnost 6. 1. 2023) platí u spotřebitele vyvratitelná domněnka podle § 2629 odst. 3: projeví-li se vada do dvou let od převzetí, má se za to, že stavba byla vadná už při převzetí. Vyvratitelná znamená, že to jde vyvrátit. Firma může prokazovat, že vadu způsobilo užívání, zásah někoho jiného, nebo že to povaha vady vylučuje. Ale je to ona, kdo to prokazuje, a je to ona, kdo za to platí.

Bez té domněnky byste museli dokazovat vy, že vada vznikla vinou firmy a už při stavbě. U zakryté konstrukce po roce a půl užívání to znamená sondu, měření a znalce, tedy desítky tisíc, které vydáte dřív, než vůbec začnete jednat. To je v praxi ten rozdíl, který rozhoduje, jestli se firma dohodne, nebo bude mlčet.

A teď věta pro každého, kdo si právě počítá na prstech, kdy přebíral. Když vám dvouletá domněnka doběhla, nepřišli jste o právo reklamovat. Přišli jste o důkazní výhodu. Reklamace ve třetím roce je stejně platná jako v prvním, jen si na příčinu vady budete muset opatřit doklad sami, a s tím vám pomůže znalecký posudek, ne čekání. Domněnka navíc platí jen u spotřebitele, tedy u člověka, který si nechal postavit dům mimo svoje podnikání. Kdo stavěl na firmu, na pronájem nebo jako developer, tuhle vrstvu nemá.

Pozor ještě na dvě věci. Pětiletá lhůta patří stavbě; u díla, které stavbou není, tedy třeba u kuchyňské linky nebo u zakázkového nábytku, platí obecná dvouletá lhůta pro vytknutí podle § 2618. Praskající štuk v obýváku a kroutící se dvířka linky jsou dva různé režimy a klidně dva různé dopisy. A naopak, pětiletá lhůta se nevztahuje jen na to, co je postavené: podle § 2629 odst. 1 dopadá i na skryté vady projektové dokumentace a dalších obdobných plnění poskytnutých pro stavbu. Vada, která vznikla v projektu a projevila se na hotovém domě, je pořád ve hře.

A jedna výjimka z těch pěti let, o které se skoro nepíše. Podle § 2629 odst. 2 může prováděcí právní předpis v odůvodněných případech zkrátit lhůtu pro některé části stavby až na dva roky. Které části to jsou, vám tady nenapíšu: existenci toho zmocnění mám z odborných zdrojů, samotný předpis jsem nedohledal a vymýšlet si seznam nebudu. Totéž ustanovení má ale i druhou stranu, a ta hraje pro vás: zkracuje-li lhůtu smlouva a jste-li v ní slabší strana, k takovému ujednání se nepřihlíží. Když tedy najdete ve smlouvě o dílo článek, který pětiletou lhůtu ořezává, není to samo o sobě prohra a stojí za to nechat si ho posoudit.

Vytknout a žalovat jsou dvě různé lhůty

Třetí lhůta, kterou lidé objeví většinou pozdě. Vytknutí vady zhotoviteli a uplatnění nároku u soudu nejsou totéž a neběží na stejném ciferníku.

Pětiletá lhůta podle § 2629 říká, dokdy musíte vadu oznámit firmě. Promlčení říká, dokdy musíte právo uplatnit u soudu. Obecná promlčecí lhůta jsou tři roky (§ 629 odst. 1), s objektivním stropem deseti let (§ 629 odst. 2). Obojí funguje jako námitka: soud sám od sebe promlčení nezkoumá, musí ho namítnout dlužník. Když ho namítne, právo vám nepřizná, i kdyby byl nárok jinak úplně v pořádku.

Odkdy přesně ty tři roky u práv z vadného plnění běží, vám tady s klidným svědomím nenapíšu. Zdroje se v tom rozcházejí a ustanovení, které to určuje, jsem si neověřil v samotném zákoně. Vím jistě jen to praktické: běh se váže na okamžik, kdy jste právo u zhotovitele uplatnili, ne na den, kdy jste vadu poprvé uviděli. Čekat s žalobou do posledního měsíce je proto hazard. Kdo to potřebuje mít spočítané přesně, ať si to nechá ověřit u právníka, nebo ať začne u článku o promlčení vad stavby, kde je téma rozebrané do hloubky.

Praktický dopad je jednoduchý. Vytknutím vady se rozbíhají jiné hodiny. Firma, která rok slibuje, že „to na jaře přijedou udělat“, vám mimo jiné jede promlčecí lhůtu. Sliby si proto nechte písemně a mějte v hlavě datum, do kterého jste ochotni čekat.

02 · Vytknutí

Co musí obsahovat vytknutí vady

Vytknutí vady je obyčejný dopis. Nemá předepsaný formulář, nepotřebuje razítko a nemusí v něm být ani jeden paragraf. Musí z něj být poznat čtyři věci: kdo píše, o jaké dílo jde, co je konkrétně špatně a co s tím má druhá strana udělat.

Devět z deseti reklamací, které vidím, padá na třetím bodě. „Zeď je vlhká, přijeďte se na to podívat“ není reklamace, kterou by musel někdo brát vážně, a hlavně z ní nikdy nepůjde spočítat, kdy začala běžet lhůta a čeho se týkala.

Povinné ze zákona je z celé tabulky jen sdělení volby práva podle § 2106 odst. 2. Zbytek je praxe: obsah, u kterého se v mých případech nedalo zpochybnit, co, kdy a komu bylo vytknuto.

Znalecký posudek v seznamu není schválně. Nejdřív vadu písemně vytkněte a dejte firmě lhůtu na odstranění; teprve když neodpoví nebo vadu odmítne, má smysl platit odborné posouzení.

Jedna poznámka k tónu. Vytknutí vady není hádka a nemá jí být. Čím věcnější dopis, tím hůř se na něj mlčí, protože v každé firmě putuje k někomu, kdo posuzuje riziko. Věcný popis s daty a fotkami vypadá jako podklad pro spor. Rozčilený e-mail vypadá jako naštvaný zákazník, kterých mají deset měsíčně.

Tabulka výš říká, co v dopise má být. Tohle je totéž převedené do vět, které si můžete poskládat a zkopírovat. Vyplňuje se to u vás v prohlížeči a nikam se nic neodesílá.

Hotový text je vzor, ne právní služba; u vyšších částek a u odstoupení od smlouvy si ho nechte přečíst advokátem.

Platí e-mail jako reklamace

Ano. E-mail je písemná forma a vytknutí vady e-mailem je platné vytknutí. Kdo vám tvrdí, že „reklamace musí být doporučeně“, opakuje zvyk, ne zákon.

Problém e-mailu je jinde a je praktický: musíte umět prokázat, že došel. Odeslaná zpráva v odeslané poště dokládá, že jste ji napsali, ne že ji někdo přijal. Když firma u soudu prohlásí, že nic nedostala, jste vy ten, kdo to musí vyvrátit.

Praktické pořadí je proto tohle. Datová schránka firmy je nejlepší, protože doručení eviduje systém. Doporučený dopis s dodejkou na adresu sídla z rejstříku je druhá nejlepší cesta a zabere deset minut na poště. E-mail je třetí a hodí se jako rychlý první krok, ideálně se žádostí o potvrzení přijetí. A pokud jste už třikrát psali e-mailem a nikdo neodpověděl, nic není ztraceno: pošlete tentýž obsah znovu doporučeně nebo datovkou, s odkazem na dřívější zprávy a jejich data. Tím si zpětně dokládáte, že jste vadu vytkli včas, a konečně nastartujete lhůtu, na kterou se dá spolehnout.

Telefonát neexistuje. Ne že by byl neplatný, ale po půl roce nemá žádný obsah. Když se něco domluví po telefonu, napište druhé straně tentýž den shrnující e-mail ve stylu „rekapituluji, co jsme si dnes řekli“. Kdo nesouhlasí, ozve se. Kdo neodpoví, potvrdil vám to mlčky, a máte to písemně.

Když stavba ještě běží a deník žije, patří vytknutí i do stavebního deníku. Zápis v deníku je doklad z doby, kdy se věc děla, a to je něco jiného než tvrzení sepsané po dvou letech. Proč deník u sporů rozhoduje, rozebírám v článku deník jako důkaz.

Oprava, sleva, nebo odstoupení od smlouvy

Nejpodceňovanější věta celé reklamace. Zákon po vás chce, abyste si vybrali, a chce to hned. Volbu práva sdělujete při oznámení vady nebo bez zbytečného odkladu po něm, a provedenou volbu už nezměníte bez souhlasu druhé strany (§ 2106 odst. 2). Výjimka je jediná: žádali jste opravu a ukáže se, že vada je neopravitelná.

Co si můžete vybrat, závisí na tom, jestli je porušení smlouvy podstatné, nebo nepodstatné. Podstatné je takové porušení, o kterém strana, která smlouvu porušila, už při jejím uzavření věděla nebo musela vědět, že byste smlouvu neuzavřeli, kdybyste ho předvídali (§ 2002 odst. 1). U stavby to bývá zatékající střecha, vlhké zdivo nebo nefunkční topení. U škrábance na zárubni to nebude.

Při podstatném porušení máte na výběr ze čtyř práv (§ 2106 odst. 1): dodání nové věci nebo chybějící části, odstranění vady opravou, přiměřenou slevu z ceny, nebo odstoupení od smlouvy. Při nepodstatném porušení jsou práva dvě (§ 2107): odstranění vady, anebo přiměřená sleva. Odstoupit můžete až tehdy, když zhotovitel vadu neodstraní včas nebo ji odstranit odmítne.

U první reklamace doporučuju požadovat opravu, a to ze dvou důvodů. Je to jediné právo, které vám vrátí dům do stavu, za který jste zaplatili; sleva vám vlhkou zeď nevysuší. A z opravy se dostanete dál, když firma selže: neodstraní-li vadu v přiměřené lhůtě nebo oznámí-li, že ji neodstraní, můžete místo opravy požadovat přiměřenou slevu, nebo odstoupit (§ 2106 odst. 3). Opačným směrem to nefunguje, protože volba je bez souhlasu druhé strany nevratná.

Odstoupení od smlouvy o dílo u dokončeného domu zní jako nejsilnější zbraň a bývá to slepá ulička. Znamená vypořádání toho, co si strany navzájem plnily, tedy u postaveného domu situaci, kterou nikdo nechce řešit ani platit. Používá se tam, kde dílo nejde užívat vůbec. Pro devět z deseti běžných vad je to hrozba, kterou nechcete splnit, a druhá strana to ví.

Třicet dnů a co se stane jednatřicátý den

Tady je páka, kterou většina lidí nezná, i když ji má v ruce od prvního dne.

Jste-li spotřebitel, musí být reklamace včetně odstranění vady vyřízena bez zbytečného odkladu, nejpozději do 30 dnů ode dne uplatnění, pokud se s vámi zhotovitel nedohodne na delší lhůtě (§ 19 odst. 3 zák. č. 634/1992 Sb.). Že se to vztahuje i na stavbu, není můj výklad; má to ve své poradně přímo Česká obchodní inspekce.

K tomu patří dvě věci, které se dějí dřív. O reklamaci má zhotovitel rozhodnout ihned, ve složitých případech do tří pracovních dnů; do téhle lhůty se nezapočítává doba přiměřená podle druhu stavby, kterou potřebuje na odborné posouzení vady. A po novele nestačí reklamaci vyřídit potichu: musí vás o vyřízení ve lhůtě také vyrozumět, vydat potvrzení o uplatnění reklamace i o datu a způsobu vyřízení, a pokud reklamaci zamítá, zamítnutí písemně odůvodnit.

Z toho plynou tři praktické důsledky. Do dopisu si třicetidenní lhůtu napište, včetně data, kdy uplyne. Nesouhlaste automaticky s prodloužením, o které vás firma požádá, pokud pro ně nemá věcný důvod a termín. A hlavně: až lhůta uplyne, pošlete druhý dopis, ve kterém uvedete, že marně uplynula, a sdělíte, co požadujete dál. Bez toho druhého dopisu se nestane nic samo.

Poctivá poznámka na okraj. Tahle spotřebitelská vrstva se u smlouvy o dílo v odborné literatuře občas zpochybňuje s tím, že úprava díla nemá vlastní spotřebitelská ustanovení jako prodej zboží. Praxe dozorového orgánu je opačná a pro reklamaci u stavební firmy je rozhodná ta. Zmiňuju to proto, abyste se nelekli, když vám firma napíše, že se na stavbu třicetidenní lhůta nevztahuje. Je to obranné tvrzení a ověříte si ho v poradně České obchodní inspekce dřív, než se podle něj zařídíte.

03 · Když firma mlčí

Když firma na reklamaci nereaguje

Mlčení je taktika a je to taktika levná. Firma nic neplatí, nikam nejezdí a čeká, jestli vám dojde vůle dřív, než jí dojde výmluva. U části lidí to vyjde. Přestanou psát někdy mezi druhým a třetím měsícem.

Dobrá zpráva je, že mlčení má jasný právní následek a vy nemusíte čekat, až se firma uráčí. Postup má šest kroků. První dva zvládnete během jednoho odpoledne a jedné cesty na poštu a stojí vás jen poštovné; teprve od třetího se utrácí a rozhoduje se, jak daleko chcete jít.

Každý krok něco přidává do spisu, který si stavíte pro případ, že to skončí u soudu, a zároveň zvedá cenu mlčení pro druhou stranu. Firma, která ignoruje e-mail, se chová jinak, když jí přijde doporučený dopis s odkazem na uplynulou zákonnou lhůtu. A úplně jinak, když k tomu má odborné vyjádření a předžalobní výzvu.

Co nedělat: nezačínat opravou na vlastní pěst. Rozumí se to samo sebou až do chvíle, kdy vám v lednu teče do ložnice. Kdo vadu odstraní bez výzvy, přijde o důkaz o jejím rozsahu i o příčině a vymáhá pak peníze za něco, co už neexistuje.

Rozšířená představa, že stačí zavolat jinou firmu a fakturu přeposlat zhotoviteli, navíc nesedí na zákon. Zákonná práva z vad díla nárok na proplacení náhradního provedení objednateli nedávají. Cesta k penězům, kterou zákon zná, je přiměřená sleva z ceny, do které se náklady na odstranění vady promítnou, a nad její rámec náhrada škody v rozsahu, o který účelně vynaložené náklady slevu přesáhnou. Vypadá to jako slovíčkaření, ale je to rozdíl v tom, co budete v žalobě požadovat, a nárok, který zákon nezná, vám soud nepřizná. A jestli máte opravu už za sebou, ztracené to není: nárok se pak formuluje jako sleva z ceny, případně jako náhrada škody nad její rámec, a stojí a padá s tím, co máte nafocené z doby před opravou. Fotky, faktury a rozpočet opravy proto dejte dohromady dřív, než začnete psát.

Nechat vadu odstranit na náklady zhotovitele jde tam, kde to máte ve smlouvě. Je to smluvní ujednání, ne zákonné právo, a u větších staveb bývá ve smlouvě o dílo běžně, u rodinných domů skoro nikdy. Než někomu zavoláte, najděte si, jestli takový článek ve smlouvě máte, a když ano, držte se podmínek, které v něm jsou. Nejvyšší soud k tomu ve věci 23 Cdo 4167/2014 dovodil, že opakuje-li zhotovitel neúspěšné opravy a jejich provedení bezdůvodně odmítá, může objednatel po odstranění vady třetí osobou požadovat slevu z ceny; mám to z odborných komentářů, plné znění rozhodnutí jsem nečetl. Když hrozí další škoda, zdokumentujte stav do detailu, proveďte jen nutné zajištění a zbytek nechte být.

Ještě jedna věc, kterou vám firma mohla nastražit ve smlouvě. Máte-li ve smlouvě o dílo rozhodčí doložku a uzavírali jste ji jako spotřebitel po 1. 12. 2016, ta doložka vás nezavazuje: spotřebitelské smlouvy jsou od toho data vyloučené z rozhodčího řízení (§ 2 odst. 1 zák. č. 216/1994 Sb.). Firmy je do smluv přesto dávají dál a část lidí se jimi nechá od soudu odradit. U starších smluv se doložka posuzuje podle znění účinného v době uzavření, tam to jednoznačné není.

A jedna zkratka, na kterou se mezi procesními kroky zapomíná. Když jde spor o to, co je příčinou vady, bývá cesta ven technická, ne právní. Dva stavaři si u zdi vyjasní za hodinu to, co si právníci budou tři měsíce psát. Jednání za účasti nezávislého technika nic nezdržuje a nezavazuje vás k ničemu. Jak se spor vyvíjí a proč se protistrana chová, jak se chová, rozebírám v článcích spor se stavební firmou a psychologie sporu.

Znalec, odborné vyjádření a co si od nich slibovat

Posudek není první krok, je třetí. Objednávat ho dřív, než firma dostala možnost reagovat, znamená utratit peníze za dokument, který jste možná vůbec nepotřebovali. Ve chvíli, kdy firma mlčí nebo tvrdí, že vaše vlhká zeď není vada, se ale bez odborného dokladu neposunete.

Ty dokumenty jsou tři a liší se cenou i vahou. Odborné vyjádření je popis vady a její pravděpodobné příčiny od člověka, který na to má kvalifikaci, a ve většině mimosoudních jednání stačí. Znalecký posudek zpracuje znalec zapsaný v seznamu Ministerstva spravedlnosti a má formální náležitosti podle zákona č. 254/2019 Sb. (účinnost od 1. 1. 2021). Posudek znalce ustanoveného soudem je důkaz opatřený až v řízení a neobjednáváte si ho vy, ale soud.

Znalce si najdete sami ve veřejném seznamu na znalci.justice.cz, filtruje se podle oboru a kraje. Hledejte obor stavebnictví a specializaci, která sedí k tomu, co se děje u vás doma, tedy pozemní stavby nebo poruchy staveb. Kdo se ptá jen na vlhkost, dostane jiného člověka než ten, kdo řeší statiku.

Jedna věc se dá pokazit ještě dřív, než znalec dorazí k vám na zahradu. Pozvěte na prohlídku i zhotovitele, písemně a s předstihem. Posudek zpracovaný za jeho zády se zpochybní snáz a vy pak platíte dvakrát.

Kdo posudek nakonec zaplatí, vám dopředu neslíbím. O nákladech řízení rozhoduje soud v konkrétní věci a spoléhat se na to, že se vám všechno vrátí, je špatná finanční úvaha. Počítejte s tím, že platíte vy a že je to investice do vyjednávání. Ceny sem neopisuju, protože se mění a jedno číslo bez kontextu je k ničemu.

Co stojí soud a kdy se do něj nevyplatí jít

Soudní poplatek za žalobu na peněžité plnění se počítá ze žalované částky: do 20 000 Kč je pevný, 1 000 Kč, nad 20 000 Kč až do 40 000 000 Kč je to 5 % z žalované částky (položka 1 sazebníku k zák. č. 549/1991 Sb.). Spočítáno na částkách, které u vad rodinných domů vídám: žaloba na 150 000 Kč znamená poplatek 7 500 Kč, žaloba na 400 000 Kč vyjde na 20 000 Kč a žaloba na 1 200 000 Kč na 60 000 Kč. Platíte to na začátku, ne až na konci, a k tomu připočtěte advokáta a posudky.

A tady se dostávám k větě, kterou na webu poradce zpravidla nenajdete. Někdy se do toho pouštět nemá. Když je vada kosmetická a oprava vyjde na deset tisíc, náklady na posudek a advokáta ji přeskočí dřív, než podáte žalobu. Když je firma v insolvenci nebo prázdná schránka bez majetku, vyhrajete papír. Když nemáte předávací protokol, žádnou fotodokumentaci a vada je pět let stará, je vaše důkazní pozice slabá a je poctivé to říct nahlas, ne vám prodávat naději.

Do sporu má smysl jít, když je vada podstatná, oprava měřitelně drahá, protistrana existuje a má co zaplatit, a vy máte v ruce data. Ve všech ostatních případech je lepší dohoda o slevě, i když je nižší, než by vám podle vás náleželo. Jestli je protistrana na hraně existence, přečtěte si napřed, jak vypadá insolvence stavební firmy. Přihlášená pohledávka a vymožené peníze jsou dvě velmi vzdálené věci.

Zakázka a koupě hotového domu jsou jiný režim

Všechno, co jste zatím četli, platí pro situaci, kdy vám dům někdo postavil na zakázku. Uzavřeli jste smlouvu o dílo, vy jste objednatel, on zhotovitel. Když jste ale koupili hotový byt nebo dům od developera, uzavřeli jste kupní smlouvu. To je jiná část zákoníku a jiná pravidla.

Lidé to slévají do jednoho, protože výsledek vypadá stejně: nový dům a vlhká zeď. Právně se to ale rozchází v místech, která rozhodují o tom, koho a kdy máte oslovit. Kdo dům koupil bez technika, může si datovaný popis stavu pořídit dodatečně při inspekci po koupi.

Třetí řádek tabulky stojí na rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 506/2025 ze dne 27. 8. 2025: i u koupě nemovité věci se skrytou vadou stavby se včasnost vytknutí posuzuje lhůtou bez zbytečného odkladu poté, co kupující mohl vadu při dostatečné péči zjistit, a zvláštní pravidlo § 2129 to nemění. Plné znění rozhodnutí jsem nečetl, takže z něj neodvozuju nic dalšího než tohle jedno: pět let je i tady strop, ne polštář.

Druhý sloupec zprava berte jako orientaci, ne jako návod. U koupě se zdroje rozcházejí v tom, jestli pětiletá lhůta běží od nabytí vlastnického práva, nebo od odevzdání věci, a to je rozdíl v řádu měsíců. Já jsem si to v primárním znění zákona neověřil a nebudu vám tvrdit, co nevím.

Nejpraktičtější důsledek toho rozdílu je poslední řádek tabulky. Kupující od developera si často stěžuje stavební firmě, jejíž cedule stála před domem. Nemá to smysl, protože s ní nemá žádný závazek. Reklamace patří tomu, kdo vám dům prodal, a je jeho starost, jak si to vypořádá se svým zhotovitelem.

Celý postup pro koupi od developera, včetně toho, co dělat s protokolem o předání bytu a s reklamacemi ve společných částech domu, mám na webu o inspekcích: reklamace vad u developera. Sem to nekopíruju, protože to má vlastní pravidla a smíchat obojí do jednoho článku by pomohlo jen vyhledávači, ne vám.

A jedna věta na adresu tvrzení, které koluje po celém internetu. „Záruka na novostavbu jsou dva roky“ je nesmysl. Dvouletá lhůta má v zákoně několik různých rolí a žádná z nich neruší pětiletou lhůtu na skrytou vadu stavby. Kdo vám tohle napíše, opsal to od někoho, kdo to opsal.

04 · Kdo ručí

Kdo všechno ručí vedle zhotovitele

U vadné stavby nejste odkázáni jen na firmu, která ji postavila. Podle § 2630 odst. 1 je se zhotovitelem zavázán společně a nerozdílně, v rozsahu toho, co sám poskytl, ještě někdo další.

Poddodavatel, tedy ten, kdo dodal část díla, ledaže prokáže, že vadu způsobilo jen rozhodnutí zhotovitele nebo toho, kdo nad stavbou vykonával dozor. Kdo dodal stavební dokumentaci, tedy projektant, ledaže prokáže, že vadu nezpůsobila vada dokumentace. A ten, kdo prováděl dozor nad stavbou, ledaže prokáže, že vadu stavby nezpůsobilo selhání dozoru.

Všimněte si té konstrukce. Zákon neříká „prokážete-li, že projektant chyboval“. Říká „neprokáže-li projektant, že nechyboval“. Důkazní břemeno je na nich, ne na vás. Vy si vybíráte, po kom nárok uplatníte, a klidně po několika najednou.

Ano, čtete správně. Mezi ty, kdo ručí, patří i technický dozor. Tedy práce, kterou dělám. Nebudu to zamlčovat a nebudu z toho dělat reklamu, ale patří to sem, protože to má i druhou stranu. Dozor, který za vadu ručí, je dozor, který má konkrétní důvod chodit na stavbu a psát nepříjemné zápisy. To je věcný rozdíl mezi člověkem, který na stavbě stojí, a razítkem od někoho, kdo tam nikdy nebyl.

A hned k tomu druhá půlka mince. Podle § 2630 odst. 2 se zhotovitel odpovědnosti zprostí, prokáže-li, že vadu způsobila jen chyba v dokumentaci dodané osobou, kterou jste si zvolili vy, nebo jen selhání dozoru, kterého jste si vybrali vy. Ta klička funguje oběma směry. Když si vyberete projektanta a dozor sami, může se stavební firma bránit tím, že vadu způsobili oni. Proto na tom, koho si vyberete, záleží mnohem víc, než se zdá při podpisu smlouvy.

Praktický závěr do dopisu: je-li vada zjevně projekční, tedy chybí detail, je špatně navržená skladba nebo nejde provést napojení, adresujte vytknutí zhotoviteli i projektantovi. Nechte je, ať si mezi sebou vyjasní, kdo to zavinil. Vaše věc to není.

Když vám řeknou, že si špatně větráte

Nejčastější odpověď na reklamaci vlhkosti v celé zemi. Někdy je pravdivá. V novostavbě s těsnými okny, bez rekuperace a s prádlem sušícím v koupelně vlhkost opravdu vzniká užíváním. Právě proto se ta věta používá i tam, kde pravdivá není. Zní odborně a dohadováním se vyvrátit nedá.

Vyvrací se čísly a rozložením. Kondenzace z provozu se chová jinak než zatékání nebo tepelný most. Objevuje se plošně v chladných koutech, mění se s topnou sezónou a v celém domě podobně. Porucha konstrukce bývá lokální, drží se jednoho místa, má vlastní tvar a často se vrací po dešti nebo po oblevě, ne po vaření.

Co s tím uděláte prakticky. Kupte si vlhkoměr s teploměrem za pár set korun a měřte teplotu a relativní vlhkost v postižené místnosti i v jedné referenční, každý den ve stejnou hodinu, a zapisujte to. Foťte totéž místo v odstupech s viditelným datem. Zaznamenávejte počasí. Když dům není ve dvouleté domněnce, tenhle sešit je to nejlevnější, co pro sebe můžete udělat, a znalci ušetří polovinu práce. Termokamera a měření vzduchotěsnosti pak dokážou tepelný most nebo netěsnost pojmenovat přesně, o tom je článek o blower door testu očima dozoru.

A pak je tu ustanovení, které stojí za to znát, protože obrací celou hru. Podle § 2112 odst. 2 nemůže druhá strana namítat, že jste vadu vytkli pozdě, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které v době odevzdání věděla nebo musela vědět. Zamlčená vada ruší námitku opožděnosti.

V praxi to znamená, že fotky z průběhu stavby, zápisy v deníku a e-maily o tom, že se něco dělalo za mrazu nebo že se přeskočila vrstva, nejsou jen vzpomínka. Jsou to doklady o tom, že firma o problému věděla. Proto je dokumentace z doby stavby cennější než cokoli, co pořídíte potom. Jak si ji vést, popisuju v článku o fotodokumentaci ve stavebním deníku.

Zádržné je jediný nástroj, který funguje předem

Všechno předchozí jsou nástroje, které použijete, když už je zle. Existuje jeden jediný, který zabírá dřív, než se první vada objeví, a nestojí nic. Jenže se sjednává při podpisu smlouvy, a tam na něj nikdo nemyslí.

Zádržné, česky pozastávka, je část ceny díla, kterou nezaplatíte hned, ale až po splnění sjednané podmínky. Obvykle 5 až 10 % z ceny, uvolňované po uplynutí záruční doby nebo po odstranění vad z přejímky. Ze zákona vám nevzniká. Vzniká jen tím, že si ho napíšete do smlouvy.

Rozdíl je brutální a je vidět v každém sporu. Reklamace u firmy, které jste doplatili do koruny, je prosba. Reklamace u firmy, která od vás má dostat ještě několik set tisíc, je obchodní jednání. Zhotovitel v prvním případě počítá, kolik ho bude stát oprava. Ve druhém počítá, kolik ho bude stát mlčení.

Alternativou je bankovní záruka za jakost. Zhotovitel dostane zaplaceno celé, ale za jeho povinnosti v záruční době ručí banka, obvykle opět v rozsahu 5 až 10 % ze smluvní ceny. U velkých staveb je to standard, u rodinného domu si ji menší firma buď neopatří, nebo si ji nechá zaplatit v ceně. Pro běžnou stavbu je zádržné jednodušší a účinnější.

Když smlouvu teprve podepisujete, patří tohle mezi tři nejdůležitější odstavce, které v ní budou. Rozepsal jsem to v článku o zádržném a poslední faktuře a v obecnějším textu o smlouvě o dílo. Když je dům dávno hotový a doplacený, tahle sekce vám nepomůže. Pomůže tomu, komu ji přepošlete.

Vám zbývá to, co je popsané výš, a nejsou to slabé nástroje. Třicetidenní lhůta a její marné uplynutí, § 2630 a lidé, kteří ručí vedle zhotovitele, odborný doklad o příčině vady a mimosoudní řešení u České obchodní inspekce, které stojí jen čas a vyplněný návrh. Doplacenou fakturou jste přišli o vyjednávací páku, práva z vad vám zůstala.

Časté dotazy

Vadu opravili, ale za rok se vrátila. Můžu reklamovat znovu?

Ano. Oprava nespotřebuje vaše právo z vad a pětiletá lhůta na vytknutí skryté vady stavby běží dál od převzetí stavby, ne od opravy. Vytkněte vadu znovu a v dopise připomeňte, kdy jste ji vytýkali poprvé a co firma dělala. Opakovaná neúspěšná oprava je navíc situace, ve které se dá měnit původní volba práva: žádali-li jste opravu a vada se ukáže jako neopravitelná, můžete přejít na slevu nebo odstoupení (§ 2106 odst. 2).

Firma reklamaci písemně zamítla. Co s tím dál?

Zamítnutí musí být odůvodněné, a to je pro vás užitečné: máte černé na bílém, čím se firma brání, a přesně na to může odpovědět znalec. Dalším krokem je odborné vyjádření nebo posudek k té konkrétní příčině, pak mimosoudní řešení u České obchodní inspekce a předžalobní výzva podle § 142a zák. č. 99/1963 Sb. Zamítnutím věc nekončí, jen se přesouvá do fáze, ve které se dokazuje.

Musím firmu pustit do domu, aby si vadu prohlédla?

Ano, a je to ve vašem zájmu. Bez prohlídky nemůže zhotovitel vadu posoudit a odepřená součinnost se u soudu obrátí proti vám. Trvejte ale na tom, aby o prohlídce vznikl zápis: kdo přijel, kdy, co viděl a co k tomu řekl. Ideálně si u toho pořiďte vlastní fotky. Prohlídka bez zápisu je za tři měsíce tvrzení proti tvrzení.

Jak vyčíslit přiměřenou slevu, když už opravu nechci?

Číslo si nevymýšlejte, obhajujte ho. V praxi funguje rozpočet opravy od jiné firmy nebo položkový odhad od znalce, protože jsou přezkoumatelné. K nákladům na odstranění patří i navazující práce, které oprava vyvolá, tedy třeba nová malba nebo demontáž a zpětná montáž. Sleva stanovená pocitem se v jednání hroutí jako první.

Stavěl jsem svépomocí s několika firmami. Komu reklamaci poslat?

Každé firmě za to, co dodala, protože s každou máte samostatnou smlouvu. Potíž nastane u vady na rozhraní, tedy třeba u zatékání v místě, kde končí střecha a začíná fasáda. Tam vytkněte vadu oběma a napište to i do dopisu, ať vědí, že si nemohou přehazovat odpovědnost mimo vaše vědomí. U koordinace mezi řemesly nese následky ten, kdo si ji vzal na starost, a při stavbě svépomocí jste to obvykle vy.

Firma chce zádržné vyplatit dřív, než skončí záruční doba. Musím?

Řídí se to výhradně tím, co máte ve smlouvě. Zádržné není zákonný institut a jinou oporu než smluvní ujednání nemá, takže rozhoduje formulace podmínky pro jeho uvolnění. Je-li podmínkou uplynutí záruční doby, případně odstranění vad z přejímky, dřív platit nemusíte, ať firma píše sebenaléhavěji. Odpovězte písemně, ocitujte ten článek smlouvy a napište, co musí být splněno. Chce-li firma peníze dřív, je to věc dohody, a ta patří na papír s podpisem, ne do telefonátu.

Koupil jsem starší dům od majitele, ne od developera, a vlhne. Mám nárok?

Máte, ale je to jiný režim než ten popsaný v článku. Uzavřeli jste kupní smlouvu, takže protistranou je prodávající a § 2630 se neuplatní: po projektantovi ani po firmě, která dům kdysi stavěla, nic chtít nemůžete. Na skrytou vadu stavby míří § 2129, tedy pět let, u kterého se ale zdroje rozcházejí v tom, odkdy běží, a smlouva to může upravit jinak. Vytknout musíte bez zbytečného odkladu poté, co jste vadu mohli zjistit, což u koupě potvrdil Nejvyšší soud v srpnu 2025. Ozvěte se proto prodávajícímu písemně hned, ne až po posudku. A jestli o vlhkosti věděl a zamlčel ji, nemůže vám namítat, že jste vytkli pozdě (§ 2112 odst. 2).

Co udělat tenhle týden

Kdo čte tenhle článek, obvykle už nějakou dobu čeká. Tři věci se dají udělat hned a žádná z nich nestojí peníze.

Najděte předávací protokol a napište si datum převzetí na papír. Od něj se počítá všechno ostatní a bez něj si nespočítáte nic. Pak vyfoťte vadu tak, jak vypadá dnes, s odstupem i detailem. A pak pošlete jeden dopis, který má náležitosti z tabulky výš, doporučeně nebo datovkou.

Tím jste udělali to podstatné: zastavili jste debatu o tom, jestli jste reklamovali včas, a spustili jste lhůtu, po jejímž marném uplynutí máte v ruce víc práv než dneska. Zbytek se dá řešit postupně a s chladnou hlavou.

Poslední poznámka. Ne každá vada stojí za spor. Když jde o prasklinu ve štuku, která se rok nehýbe, a firma nabídne přeštukování na jaře, vezměte to. Energii a peníze si nechte na věci, které dům skutečně poškozují: vodu, teplo, statiku a bezpečnost. Ty se samy nespraví a čas je u nich vždycky proti vám.

Kam dál. Kdy vám nárok zestárne natolik, že ho už neuplatníte, rozebírám v článku promlčení vad stavby. Čím vadu doložit, když firma tvrdí, že žádná není, je v textu o znaleckém posudku na vady. A když už je z toho spor, pokračujte článkem spor se stavební firmou.

Jedna věc s datem, kterou nechci zamlčet. Na konci září 2026 nabývá účinnosti novela zákona o ochraně spotřebitele a občanského zákoníku, která se odpovědnosti za vady dotýká, mimo jiné v otázce, jak se s ní hýbe po první opravě. Jestli dopadá i na smlouvu o dílo, k datu psaní ověřené nemám a tvrdit to nebudu. Řešíte-li případ po tomhle datu, ověřte si aktuální znění u advokáta dřív, než se podle článku zařídíte.

Tento text je obecná orientace v tématu, ne právní poradenství ke konkrétnímu případu. Paragrafy a lhůty jsou uvedené i s předpisem, ať si je můžete ověřit, a doslovné znění je v článku citované jediné, a to § 2629 odst. 1 občanského zákoníku. Podklady jsou z 6. 9. 2026, opírají se o shodu odborných zdrojů a o výklad České obchodní inspekce a nejsou ověřené proti primárnímu textu předpisů, což u sporné položky vždy uvádím přímo v textu. Před odesláním reklamace u vyšších částek, před odstoupením od smlouvy a vždy před podáním žaloby si svou situaci nechte posoudit advokátem.

Reklamace vad dřevostavby má stejný právní základ, ale jiné typické vady: sesychání, netěsnou parobrzdu, kroucení fasádních prken. Rozebírám je v článku o reklamaci vad dřevostavby.