Poradna · Právo a spory

Zhotovitel zkrachoval v půlce stavby. Co dělat v prvních 30 dnech

Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. Aktualizováno 8. 7. 2026

Insolvence zhotovitele není konec stavby. Je to konec smlouvy, jak jste ji znali. Od chvíle, kdy soud rozhodne o úpadku, nerozhoduje, co vám kdo slíbil na kontrolním dnu. Rozhoduje, co máte zdokumentované, zaplacené a podepsané. Prvních 30 dnů určí, jestli přijdete o měsíce, nebo o statisíce.

Jak poznáte, že je zle

Krach málokdy přijde z ničeho. Tempo na stavbě klesá. Party se střídají, protože firma přestala platit subdodavatelům a ti odmítají nastoupit. Najednou firma chce zálohu na materiál, který měl být dávno objednaný. A pak zavolá první subdodavatel, jestli byste mu nezaplatili napřímo. V té chvíli už insolvenční návrh často leží u soudu. Insolvenční rejstřík je veřejný, najdete ho na justice.cz. Podívejte se dřív, než odešlete další platbu.

Prvních 30 dnů: checklist

Pořadí není náhodné. Nejdřív fakta a staveniště, potom peníze, potom právo.

1. Ověřte insolvenční rejstřík. Zjistěte, co přesně je zapsáno: návrh, rozhodnutí o úpadku, konkurs. Každá fáze znamená jiný režim a jiné lhůty.
2. Zastavte platby bez protihodnoty. Žádné zálohy dopředu, žádné rychlé doplacení, ať můžeme pokračovat.
3. Zajistěte staveniště. Vyměňte zámky, zkontrolujte oplocení, ověřte pojištění rozestavěné stavby a odběrná místa energií.
4. Zdokumentujte stav stavby. Foto a video každé konstrukce a místnosti s datem. Zápis o stavu díla do stavebního deníku. Tahle dokumentace je páteř všeho, co přijde dál.
5. Udělejte inventuru materiálu. Co na stavbě leží, co je zaplacené, co dodali subdodavatelé. Materiál s výhradou vlastnictví nemusí být váš, i když leží na vašem pozemku.
6. Sepište provedené práce proti zaplaceným fakturám. Soupis prací, uhrazené zálohy, zádržné. Zjistíte, jestli dlužíte vy firmě, nebo firma vám.
7. Vyžádejte si dokumentaci. Revize, prohlášení o shodě, certifikáty, stavební deník, pokud ho vedla firma.
8. Přihlaste pohledávku. Lhůtu určuje soud v rozhodnutí o úpadku, zpravidla dva měsíce. K pozdní přihlášce se nepřihlíží.
9. Vyřešte smlouvu. O osudu nedokončené smlouvy o dílo spolurozhoduje insolvenční správce. Odstoupení a další kroky konzultujte s advokátem, tady se chyby neodpouštějí.
10. Nechte ocenit rozpracovanost. Odborné vyjádření nebo znalecký posudek dá předání stavby novému zhotoviteli pevný základ.

Co s penězi: zálohy, zádržné, pohledávky

Zaplacené zálohy bez protihodnoty jsou od rozhodnutí o úpadku pohledávka jako každá jiná. Přihlásíte ji a čekáte. Počítejte realisticky. Nezajištění věřitelé dostávají v konkursu zpravidla jen zlomek pohledávky.

Zádržné a poslední fakturu neplaťte automaticky. Proti nim stojí vaše nároky z vad a nedodělků. Jestli a jak je započíst, patří do rukou advokáta, pro zápočty platí v insolvenci zvláštní pravidla. A nikdy neposílejte peníze na účet firmy v úpadku mimo režim insolvence jen proto, že to někdo slíbil urychlit.

Předání stavby novému zhotoviteli

Nový zhotovitel nepřevezme odpovědnost za cizí práci. Bude chtít přesné rozhraní: co je hotové, v jaké kvalitě a kde začíná jeho záruka. Bez dokumentace stavu vám buď naceni rezervu na všechno, co nevidí, nebo zakázku odmítne. Obojí je drahé.

Podklad pro předání je trojice: soupis provedených prací, fotodokumentace stavu a ocenění rozpracovanosti. Záruka za práci zkrachovalé firmy je fakticky pryč, zbude z ní přihlášená pohledávka. O to důležitější je vědět přesně, co po firmě na stavbě zůstalo a v jakém stavu to je. Tohle je práce, kterou dělám jako technický dozor: stav zdokumentuju, oceněním podložím a předání připravím tak, aby nová firma neměla kam couvnout.

Prevence: jak insolvenci poznat předem

Před podpisem smlouvy: insolvenční rejstřík, sbírka listin, reference z posledního roku. Firma, která tři roky nezveřejnila účetní závěrku, něco skrývá. Jak nabídky a firmy prověřit, popisuju v článku o výběru stavební firmy.

Ve smlouvě: platby za skutečně provedené práce, žádné velké zálohy dopředu, zádržné. Průběžná fotodokumentace a deník po celou stavbu. Když firma spadne, o vaší pozici rozhodne to, co jste dokumentovali celé měsíce. Ne to, co stihnete za týden po úpadku.

Časté otázky

Dostanu zpátky zálohu, kterou jsem firmě zaplatil před insolvencí?

Nárok se přihlašuje jako pohledávka do insolvenčního řízení. Nezajištění věřitelé dostávají v konkursu zpravidla jen část pohledávky, často malou. Proto je zásadní přestat platit zálohy hned při prvních signálech problémů.

Do kdy musím přihlásit pohledávku?

Lhůtu určuje soud v rozhodnutí o úpadku, zpravidla činí dva měsíce. K přihlášce podané po lhůtě se nepřihlíží. Sledujte insolvenční rejstřík a přihlášku svěřte advokátovi.

Můžu na stavbě hned pokračovat s jinou firmou?

Nejdřív zdokumentujte stav stavby a vyjasněte osud původní smlouvy, do hry vstupuje insolvenční správce. Pozor na materiál na staveništi, kvůli výhradě vlastnictví nemusí patřit vám. Teprve potom předávejte stavbu novému zhotoviteli.

Jak poznám, že se firma blíží insolvenci?

Zpomalení stavby, střídání part, požadavky na zálohy mimo smlouvu a subdodavatelé, kteří chtějí platit napřímo. Insolvenční rejstřík je veřejný, kontrolujte ho při každé větší platbě. Nejlepší prevence je platit jen za skutečně provedenou práci.

Tento text je obecná orientace v tématu, ne právní poradenství ke konkrétnímu případu. Insolvenční řízení se řídí zákonem č. 182/2006 Sb. a text je zjednodušené shrnutí podle stavu platného k roku 2026. Přihlášku pohledávky, odstoupení od smlouvy a zápočty v insolvenci řešte s advokátem.