Poradna · Smlouva a peníze

Zádržné u stavby domu: kolik zadržet a jak ho ukotvit ve smlouvě

Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. Aktualizováno 8. 7. 2026

Poslední faktura je moment pravdy. Firma chce zaplatit, vy chcete hotovou stavbu bez vad. Zádržné je jediný nástroj, který ty dva zájmy drží u sebe. Dokud máte v ruce část peněz, má firma důvod se vrátit a dodělat, co slíbila. Jakmile zaplatíte všechno, ten důvod zmizí.

Co je zádržné a k čemu slouží

Zádržné je část ceny díla, kterou nezaplatíte hned, ale zadržíte jako pojistku. Neplatíte za nic navíc. Jen část domluvené ceny drží u vás do doby, než je jasné, že je dílo v pořádku a vady odstraněné. Někdy se mu říká pozastávka. Je to totéž.

Slouží ke dvěma věcem. Za prvé motivuje firmu odstranit vady a nedodělky z přejímky rychle, protože jinak jí peníze leží u vás. Za druhé vám dává rezervu, pokud se během záruky objeví vada a firma otálí. Máte z čeho hradit nápravu, aniž byste žalovali.

Obvyklá výše a rozdělení

Osvědčená výše je kolem 10 procent z ceny díla. U pětimilionového domu je to půl milionu. To není málo, ale ani zbytečně moc. Firma to unese a vy máte reálnou páku.

Rozumné je zádržné rozdělit na dvě části. Jednu uvolníte po převzetí díla a odstranění vad a nedodělků z předávacího protokolu. Druhou držíte po dobu záruky a uvolníte ji až po jejím skončení. Poměr bývá zhruba půl na půl, tedy 5 a 5 procent, ale záleží na dohodě. První část hlídá dokončení. Druhá hlídá záruku.

Jak ho zakotvit ve smlouvě o dílo

Co není ve smlouvě, to neexistuje. U zádržného to platí dvojnásob. Ve smlouvě o dílo musí být napsáno několik věcí. Výše zádržného v procentech i v korunách. Kdy se uvolní první část a za jakých podmínek. Kdy se uvolní druhá část. A za jakých okolností máte právo z něj čerpat, když firma vadu neodstraní.

Provázání na předávací protokol je klíčové. Uvolnění první části navažte na to, že jsou odstraněné všechny vady a nedodělky zapsané při přejímce. Ne na samotné převzetí. Kdo si to neohlídá, zaplatí za nehotovou stavbu a pak už jen prosí. Detaily přejímky a protokolu řešíme jinde, tady stačí vědět, že zádržné a protokol patří k sobě.

Proč firmy zádržné odmítají

Firmy zádržné na dobu záruky u rodinných domů běžně odmítají. Slyšíte, že jsou spolehliví a že to není potřeba. Nebo že vám o zádrženou částku navýší cenu. Někdy je za tím jen cash flow, peníze potřebují točit dál. Někdy je za tím něco horšího.

Spolehlivá firma zádržné unese, protože ví, že se pro peníze prostě vrátí a dodělá. Kdo bojuje proti jakékoli pojistce, o sobě něco říká. To neznamená, že je to podvodník. Znamená to, že máte být obezřetní a trvat na písemné dohodě.

Realistický kompromis

Když firma nechce držet peníze po celou záruku, existuje náhrada. Bankovní záruka nebo pojištění za jakost. Firma složí jistotu u banky nebo pojišťovny místo toho, aby jí ležely peníze u vás. Pro ni je to méně bolestivé, protože kapitál má volný. Pro vás to plní stejnou funkci, protože v případě neodstraněné vady čerpáte z jistoty. I tuhle náhradu je nutné napsat do smlouvy, včetně podmínek čerpání.

Kompromis existuje skoro vždycky. Co neexistuje, je rozumný důvod nechat si od kontrolu financí zcela vzít. Poslední faktura je poslední moment, kdy máte navrch. Nevzdávejte ho zadarmo.

Časté otázky

Kolik zádržného zadržet u stavby domu?

Obvykle kolem 10 procent z ceny díla. Nižší část, například 5 procent, se uvolní po převzetí a odstranění vad a nedodělků. Zbytek se drží po dobu záruky a uvolní se až po ní. Přesnou výši i rozdělení je nutné napsat do smlouvy o dílo.

Musí firma na zádržné přistoupit?

Zádržné není povinné ze zákona, je to smluvní ujednání. Firma na něj nemusí přistoupit a někdy si nechá cenu za dlouhé zádržné navýšit. Vyjednává se před podpisem smlouvy, ne po něm. Kdo nechce připustit žádnou pojistku, o sobě něco vypovídá.

Kdy se uvolní poslední faktura?

Poslední faktura se platí až po převzetí díla a po odstranění vad a nedodělků z předávacího protokolu. Zádrženou část ceny uvolníte podle smlouvy, typicky část po dokončení a část po skončení záruky. Nikdy neplaťte plnou částku před podpisem předávacího protokolu.

Jak zádržné nahradit, když ho firma odmítá?

Alternativou je bankovní záruka nebo pojištění za jakost, kdy firma složí jistotu u třetí strany místo toho, aby vám drželi peníze. Pro firmu je to méně bolestivé, pro vás to plní stejnou funkci. Náhradu i podmínky jejího čerpání je opět nutné napsat do smlouvy.

Tento text je obecná orientace v tématu, ne právní poradenství ke konkrétnímu případu. Znění a účinnost předpisů jsou uvedeny podle stavu platného k roku 2026. Výši zádržného a jeho ukotvení ve smlouvě si nechte posoudit od právníka.