Poradna · Příprava stavby a výběr firmy
Jak vybrat stavební firmu: srovnání nabídek, reference a nejčastější triky
Autor: Ing. Otakar Hobza — technický a stavební dozor. Krátká odpověď: firmu nevybírejte podle celkové ceny na první straně nabídky. Srovnatelné jsou jen nabídky nad stejným výkazem výměr, tedy když všem dáte stejný slepý rozpočet a necháte doplnit jen ceny. Reference si ověřte na konkrétních dokončených stavbách, firmu prověřte v rejstřících a vyžádejte doklad o pojištění. A nezaměňujte výběr zhotovitele za výběr dozoru. To jsou dvě různé role.
Firmu si vybíráte jednou. Žijete s ní rok, někdy dva. A rozhodujete se většinou podle jednoho čísla na poslední straně nabídky. To číslo je přitom to nejméně spolehlivé, co v nabídce je.
Proč nejlevnější nabídka bývá nejdražší
Nejlevnější nabídka je nejlevnější z nějakého důvodu. Někdy je firma efektivní. Častěji v nabídce něco chybí. Položky, které se neobjeví teď, se objeví později jako vícepráce. Počítá se s levnějším materiálem, s menším počtem hodin, s tenčí izolací. Konečná cena se pak vyrovná dražší nabídce, nebo ji přerazí.
Není to podvod pokaždé. Ale je to past pokaždé, když srovnáváte jen konečné částky. Levná nabídka bez rozpisu není nabídka. Je to slib, který se dodrží jen z části.
Slepý rozpočet jako podmínka srovnatelnosti
Srovnávat jde jen to, co je srovnatelné. K tomu slouží slepý rozpočet. Vezmete výkaz výměr z projektu, tedy seznam položek a jejich množství, smažete ceny a rozešlete ho firmám. Každá doplní jen jednotkové ceny. Dostanete zpět nabídky, které se liší v cenách, ne v obsahu. Teprve tehdy porovnáváte jablka s jablky.
Když firma nabídku nad slepým rozpočtem dělat odmítne, něco to vypovídá. Srovnatelnost jí nevyhovuje. Množství v nabídce si navíc můžete přepočítat sami. Na převody mezi metry, kusy a tunami jsem udělal převodník stavebních jednotek, ať kontrola množství nezabere odpoledne.
Na co se ptát referencí
Fotky hotových domů na webu nejsou reference. Reference je jméno, adresa a člověk, kterému můžete zavolat. Ptejte se na to, co se v katalogu neukazuje. Dodrželi termín? Objevily se vícepráce a byly oprávněné? Jak firma reagovala na reklamaci po předání? Komunikovali, nebo mizeli?
Ideálně se na jednu dokončenou stavbu zajeďte podívat. Deset minut na místě řekne víc než hodina prohlížení webu. Reference, kterou si nemůžete ověřit, nemá váhu.
Ověření firmy: rejstřík, exekuce, pojištění
Před podpisem firmu prověřte. Obchodní rejstřík ukáže, jak dlouho existuje a kdo za ni jedná. Insolvenční rejstřík a evidence exekucí napoví, jestli není ve finančních potížích. Firma, která nezaplatí dodavatele materiálu, zastaví stavbu i vám. A vyžádejte si doklad o pojištění odpovědnosti. Když firma při stavbě něco pokazí, chcete mít z čeho škodu nahradit.
Kritéria mimo cenu
Cena je jedno kritérium z několika. Kdo bude stavbyvedoucí a bude na stavbě, nebo ji řídí telefonem odjinud? Jak firma píše stavební deník a fotí průběh? Jaký dává záruční termín a jak řeší reklamace? Kolik zakázek vede paralelně, tedy jestli na vás bude čas? Firma, která na tyhle otázky odpovídá konkrétně, je jiná liga než ta, co uhýbá.
Jedno měřítko se přehlíží: jak firma účtuje. Ve své firmě Bee Workers ukazuji klientům každou fakturu, protože stavíme v režimu cost + fee, tedy reálné náklady plus předem dohodnutá odměna. Přesně takovou otevřenost chtějte od každé firmy, kterou zvažujete.
Role dozoru při výběru a rozdíl proti výběru dozoru
Tady je potřeba nezaměnit dvě věci. Zhotovitel je firma, která dům postaví. Technický dozor je nezávislá osoba, která pro vás firmu kontroluje. Nevybíráte je jako totéž. O tom, jak vybrat dozor a proč má být nezávislý na zhotoviteli, píšu v článku jak vybrat dozor. Tenhle text je o výběru firmy, která staví.
Dozor umí pomoct už u výběru firmy. Projde nabídky, upozorní na chybějící položky, srovná je nad výkazem výměr. Kolik taková spolupráce stojí, si spočítáte v kalkulačce ceny dozoru. Na tohle jsem udělal nástroj, ať cenu dozoru nemusíte tipovat od oka.
Časté otázky
Proč nemám vzít nejlevnější nabídku?
Nejlevnější nabídka bývá nejlevnější proto, že něco neobsahuje. Chybí v ní položky, které se pak doúčtují jako vícepráce, nebo počítá s levnějším materiálem a méně hodinami. Konečná cena se pak vyrovná nebo přesáhne dražší nabídku. Rozhodovat jen podle celkové částky proto nedává smysl.
Jak srovnat nabídky stavebních firem?
Srovnatelné jsou jen nabídky nad stejným výkazem výměr. Dejte všem firmám takzvaný slepý rozpočet, tedy stejný seznam položek a množství bez cen, a nechte je jen doplnit ceny. Teprve pak porovnáváte jablka s jablky. Bez toho každá firma nacení něco jiného a čísla nejdou srovnat.
Jak si ověřím stavební firmu?
Ověřte firmu v obchodním rejstříku a v insolvenčním rejstříku, zkontrolujte, zda nemá exekuce, a vyžádejte si doklad o pojištění odpovědnosti. Poproste o kontakty na dokončené stavby a ideálně se na jednu zajeďte podívat. Reference, kterou si nemůžete ověřit, nemá váhu.
Je výběr firmy totéž co výběr dozoru?
Ne. Zhotovitel je firma, která dům postaví. Technický dozor je nezávislá osoba, která pro vás kontroluje kvalitu a fakturaci a stojí na vaší straně proti zhotoviteli. Vybíráte je zvlášť a měly by být na sobě nezávislé, aby dozor mohl firmu skutečně kontrolovat.
Související
Tento text je obecná orientace v tématu, ne právní ani obchodní poradenství ke konkrétnímu případu. Údaje z veřejných rejstříků si ověřte u zdroje. Znění a účinnost předpisů jsou uvedeny podle stavu platného k roku 2026.