Poradna · Rozpočet

Rozpočet od projektanta a nabídka firmy: odkud se berou rozdíly

Autor: Ing. Otakar Hobza, technický a stavební dozor. Publikováno 14. 10. 2026 · 10 min čtení

Projektant předá rozpočet. První firma pošle nabídku nad ním, druhá pod ním. Na posledním řádku jsou tři částky a vybírá se ta nejnižší.

Poslední řádek je součet. Jestli firmy ocenily stejný dům, z něj nepoznáte. Poznáte to z položek.

Co je rozpočet projektanta a z čeho vzniká?

Vyhláška č. 131/2024 Sb. ukládá do dokumentace pro provádění rodinného domu položkový výkaz výměr, u stavební části i u jednotlivých profesí (příloha č. 9, část D). Výkaz výměr je seznam položek s množstvím: kubíky betonu, metry čtvereční omítek, metry potrubí. Rozpočet mezi části dokumentace vyhláška neřadí. Vznikne, když někdo k výkazu doplní jednotkové ceny.

Dokumentace pro povolení výkaz výměr neobsahuje (příloha č. 1). Rozpočet sestavený k ní nemá odkud brát množství po položkách. Rozpočet k ní proto vychází z odhadu, třeba z obestavěného prostoru nebo z podlahové plochy. Poznáte to tak, že nemá položky s množstvím.

Nejvyšší soud popsal rozpočet jako sestavení nákladů po položkách: práce a materiál podle druhu, počtu a množství a jejich ocenění. Prohlášení, že práce budou stát přibližně určitou částku, rozpočet není (rozsudek sp. zn. 33 Cdo 989/2019).

Projektant oceňuje z cenové soustavy, tedy z databáze směrných cen položek. Já pracuju s cenovou soustavou RTS. Každý rozpočet má cenovou úroveň, tedy období, ke kterému jsou ceny. Rozpočet starý rok a nabídka z tohoto měsíce nejsou ve stejných cenách.

Proč se nabídka liší od rozpočtu projektanta?

Rozdíl má pět zdrojů. Čtyři se sečtou do rozdílu částek. Pátý, způsob určení ceny, rozhoduje o tom, jestli se cena může změnit po podpisu.

1. Množství

Stejná položka, jiné číslo ve sloupci množství. Firma si výkaz přeměřila, započítala ztratné nebo položku vede v jiné jednotce: výztuž v kilogramech místo v tunách, betonovou desku v metrech čtverečních místo v kubících. Na převody mezi jednotkami jsem udělal převodník stavebních jednotek.

Kdo má pravdu, rozhodne přeměření z výkresů. Průměr dvou čísel není výměra.

2. Chybějící a přidané položky

Položku, která v nabídce chybí, může firma později účtovat jako vícepráci. Jestli na ni má nárok, určí smlouva o dílo. Nejjistější je doplnit ji do nabídky před podpisem. Položka, kterou má jen nabídka, znamená dvě možnosti: projektant ji vynechal nebo firma tutéž práci účtuje dvakrát, jednou v souhrnné položce a jednou zvlášť.

Při porovnání hledejte nejdřív položky mimo samotný dům, protože ve výkresech domu nejsou vidět: zařízení staveniště, přesun hmot, odvoz a uložení zeminy, lešení, přípojky, likvidace odpadu. Jak se vícepráce sjednávají a kdy je platíte, rozebírám v článku o vícepracích a méněpracích.

3. Jednotkové ceny

Stejná položka, stejné množství, jiná cena za jednotku. Cenu firmy tvoří její náklady, režie a zisk. Ovlivňuje ji, jestli má vlastní lidi, nebo subdodavatele, za kolik nakupuje materiál a jak je vytížená. Cenová soustava je směrná, cena firmy se od ní může lišit oběma směry.

Vysvětlení chtějte u položek, kde je rozdíl největší. U výrazně nízké ceny se písemně zeptejte, jaký materiál a jaký rozsah práce v ní je.

4. DPH, vedlejší náklady a datum cen

Část rozdílu nesedí v žádné položce. Rozpočet a nabídka mohou mít jiný režim DPH, jiné vedlejší náklady a přirážky a jinou cenovou úroveň. Před porovnáním převeďte oba dokumenty na stejný režim DPH a stejné období cen.

5. Způsob určení ceny

Rozpočet projektanta je podklad pro vás. Firmu váže cena, kterou s ní ujednáte ve smlouvě o dílo. Smlouva má cenu ujednat, určit způsob jejího stanovení nebo ji aspoň odhadnout. Cenu jde ujednat i odkazem na rozpočet, který je součástí smlouvy nebo který vám firma sdělila před jejím uzavřením (rozsudek sp. zn. 33 Cdo 989/2019). Co který způsob znamená podle občanského zákoníku:

Chyba v projektu a pevná cena

Vada v projektu, který jste firmě předali, není zcela mimořádná nepředvídatelná okolnost. Projekt dodaný objednatelem je podle Nejvyššího soudu součást jeho příkazu a na vadu v něm má firma upozornit podle § 2594 občanského zákoníku (rozsudek sp. zn. 33 Cdo 301/2023). Co s vadou dál, rozhodujete vy. Rozpor mezi projektem, výkazem a nabídkou se proto vyplatí najít před podpisem.

Výkaz výměr přiložený ke smlouvě je potom podklad pro kontrolu každé faktury. Jak podle něj kontrolovat soupis provedených prací, popisuju v článku o výkazu výměr a kontrole faktur.

Odkud je rozdíl mezi rozpočtem a nabídkou u vás?

Strom projděte s rozpočtem a nabídkou vedle sebe, pro každou skupinu položek zvlášť, protože rozdíl může mít víc zdrojů najednou. Na konci dostanete doporučení dalšího kroku, ne posudek nabídky. Bez zapnutého JavaScriptu se zobrazí celý najednou.

Kdy porovnání rozpočtu a nabídky nepotřebujete?

Když firmy ocenily stejný slepý výkaz výměr a rozdíly v jednotkových cenách umíte vysvětlit, kontrola vám nic nepřidá. Jak slepý výkaz připravit, popisuju v článku o kontrole projektu a rozpočtu. Nepotřebujete ji ani u malé zakázky, kde je nabídka na jedné stránce a rozsah je zřejmý.

Porovnání má smysl, když rozpočet a nabídka nemají společné položky, když jde o pevnou cenu za celý dům a když rozdíl neumíte vysvětlit. Porovnání rozpočtu, výkazu výměr a nabídky dělám jako samostatnou placenou kontrolu rozpočtu. Pevnou cenu napíšu po prvním přečtení.

Časté otázky

Proč se nabídka stavební firmy liší od rozpočtu projektanta?

Rozdíl vzniká v množství, v chybějících nebo přidaných položkách, v jednotkových cenách a mimo položky: v DPH, vedlejších nákladech a datu cen. Pátý zdroj je způsob určení ceny, který rozhoduje, jestli se cena může po podpisu změnit. Porovnejte oba dokumenty položku po položce a rozdíl rozdělte do těchto skupin.

Je rozpočet projektanta pro stavební firmu závazný?

Není. Firmu váže cena, kterou s ní ujednáte ve smlouvě o dílo. Cenu lze ujednat i odkazem na rozpočet, který je součástí smlouvy nebo který firma sdělila do jejího uzavření (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 989/2019). Rozpočet projektanta je podklad pro vás a pro porovnání nabídek.

Může firma po podpisu smlouvy zvýšit cenu?

U pevné ceny a ceny podle rozpočtu jednostranně ne, ani když firmu dílo stálo víc úsilí nebo nákladů (§ 2620 odst. 1 občanského zákoníku). Výjimkou je zcela mimořádná nepředvídatelná okolnost a o zvýšení pak rozhoduje soud. U rozpočtu s výhradou neúplnosti nebo nezávazného smí firma žádat přiměřené zvýšení a při zvýšení o víc než 10 % můžete odstoupit (§ 2622). Jinak se cena mění dohodou.

Co znamená cena podle skutečného rozsahu?

Cena se určí podle skutečně provedené práce nebo hodnoty použitých věcí. Firma vám na žádost vyúčtuje dosavadní postup a vynaložené náklady (§ 2625 občanského zákoníku). Konečnou cenu znáte až na konci, proto si ve smlouvě určete, jak často a v jaké podobě vyúčtování dostanete.

Je chyba v projektu důvod ke zvýšení pevné ceny?

Jako zcela mimořádná nepředvídatelná okolnost podle § 2620 odst. 2 občanského zákoníku ne. Projekt, který firmě předáte, je podle Nejvyššího soudu součást vašeho příkazu a firma vás má na jeho vadu upozornit podle § 2594 (rozsudek sp. zn. 33 Cdo 301/2023). Rozpor mezi projektem, výkazem výměr a nabídkou se proto vyplatí najít před podpisem.

Kdy porovnání rozpočtu a nabídky nepotřebuji?

Když firmy ocenily stejný slepý výkaz výměr a rozdíly v jednotkových cenách umíte vysvětlit, nebo u malé zakázky s jasným rozsahem. Smysl má, když rozpočet a nabídka nemají společné položky, když jde o pevnou cenu za celý dům a když rozdíl vysvětlit neumíte.

Zdroje

• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2594, 2620, 2622 a 2625.
• Vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, příloha č. 1 (dokumentace pro povolení stavby) a příloha č. 9 (dokumentace pro provádění stavby rodinného domu).
• Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 989/2019 ze dne 15. 10. 2019 (ujednání ceny odkazem na rozpočet).
• Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 301/2023 ze dne 27. 9. 2023 (mimořádná nepředvídatelná okolnost a vada projektu dodaného objednatelem).