Poradna · Přestavby

Průzkum starého domu před rekonstrukcí: co zjistit dřív, než se začne bourat

Autor: Ing. Otakar Hobza, technický a stavební dozor. Publikováno 14. 11. 2026 · 5 min čtení

Stavebně technický průzkum je prohlídka a měření domu ve stavu, v jakém dnes stojí. Projektant z něj bere vlastnosti stávajících zdí a stropů. Statik podle něj posoudí, co nosné konstrukce unesou.

Tady jde o to, co zjistit před projektem a jaký doklad za to dostat. Co hlídám při samotné stavbě, je v článku o dozoru při rekonstrukci.

Co se zjišťuje a co z toho dostanete

Projekt rodinného domu smí zpracovat jen projektant, tedy osoba s oprávněním podle autorizačního zákona (zákon č. 283/2021 Sb., § 155 a 156). Když statiku sám dělat nesmí, musí přizvat osobu s oprávněním pro tento obor (§ 162).

Kolik sond a zkoušek dům potřebuje, vyhláška neurčuje. Rozsah průzkumu zdí, stropů, krovu a rozvodů si nechte navrhnout od projektanta a statika. Chtějte ho písemně dřív, než průzkum objednáte.

Průzkum starého dřevěného stropu rozebírám v článku o trámovém stropu a vestavbě podkroví.

Nemám výkresy domu. Co teď?

Vlastník má ověřenou dokumentaci domu uchovávat po celou dobu, co dům stojí. Když se nedochovala a stavba byla povolena, musí pořídit pasport stavby (§ 245). Pasport je zjednodušená dokumentace toho, jak dům dnes vypadá.

Pasport obsahuje:

• průvodní list, a když se nedochovala rozhodnutí, pravděpodobný rok dokončení stavby,
• technickou zprávu se zhodnocením stavebně technického stavu,
• zjednodušený situační výkres s okótovanými odstupy,
• zjednodušené výkresy skutečného provedení s popisem, k čemu která místnost slouží.

Pasport smí kromě projektanta zpracovat i osoba se stavebním vzděláním a 3 roky praxe (§ 156 odst. 2). Projekt rekonstrukce rodinného domu ne.

Když chybí i doklad o tom, k čemu byla stavba povolena, platí účel, kterému odpovídá její stavební uspořádání (§ 245 odst. 2).

Vlhké zdivo: co má průzkum změřit

Průzkum vlhkého zdiva má podle ČSN P 73 0610 čtyři části:

1. stav konstrukcí z hlediska únosnosti a stability,
2. vlhkost a soli ve zdivu nad terénem i pod ním,
3. chemický rozbor podzemní vody, která se dotýká základů,
4. geologické a základové poměry.

Vlhkost se měří ze vzorku z hloubky zdi, ne z povrchu. Vzorky se odebírají z hloubky 100 až 150 mm, na více místech a nad sebou. V laboratoři se vzorek zváží vlhký a vysušený. Přímo na stavbě norma připouští karbidovou metodu.

Příložný vlhkoměr sám nestačí. Jeho výsledky se mají porovnat s kontrolními vzorky, u kterých se vlhkost zjistila vážením.

Soli se zjišťují zvlášť, hlavně z malty ve spárách do hloubky 20 mm. Odebírají se nejméně dva vzorky nad sebou. Sledují se sírany, chloridy a dusičnany.

Výsledek se udává v procentech hmotnosti. Stupnici vlhkosti a způsoby sanace najdete v článku o vlhkém zdivu starého domu.

Z průzkumu chtějte protokol. Má v něm být:

• zákres míst odběru vzorků a sond do výkresů,
• hodnocení laboratorních rozborů,
• pojmenované příčiny vlhnutí a zasolení,
• doporučený způsob a rozsah sanace.

Projekt sanace z protokolu vychází a musí zvolené metody zdůvodnit. Sanaci navrženou bez protokolu nemáte proti čemu zkontrolovat.

Základy a azbest

Údaje o základech a podloží se berou z geologických map, z dřívějších průzkumů nebo z kopaných sond. Sonda se kope podél zdi až pod základovou spáru, tedy pod spodní plochu základu (ČSN P 73 0610, čl. 7.4). Kde a jak hluboko kopat, určí statik.

Průzkum podloží pro novou stavbu popisuju v článku o kontrole geologického průzkumu.

Azbest se ověřuje před bouráním. Vychází se z informací vlastníka nebo z jiných ověřitelných zdrojů. Když nejsou, jde podezřelý materiál na rozbor (nařízení vlády č. 361/2007 Sb., § 20). Co dělat, když se azbest potvrdí, je v článku o azbestu ve starém domě.

Co mít v ruce, než se začne bourat

1. Výkresy domu nebo pasport stavby.
2. Závěry stavebně technického průzkumu.
3. Statické posouzení nosných konstrukcí.
4. U vlhkého zdiva protokol s příčinami vlhnutí.
5. Informaci o azbestu nebo výsledek rozboru.
6. Projekt, který z těchto podkladů vychází.

Chybí vám některý z těch šesti podkladů a nevíte, jestli to vadí? Napište mi, který.

Závěry průzkumů jsou povinnou součástí projektu, najdete je v jeho dokladové části (§ 158 odst. 4).

Když rekonstrukce sáhne do nosné zdi, pokračujte článkem o bourání a novém otvoru v nosné zdi. Když z domu děláte dva byty, čtěte, co kontroluju při přestavbě na dva byty.

Kdy průzkum v tomhle rozsahu nepotřebujete

Vyhláška žádá průzkum v dokumentaci pro povolení stavby. Povolení nepotřebují stavební úpravy, které nezasahují do nosných konstrukcí, nemění vzhled ani užívání domu, nemohou zhoršit požární bezpečnost a netýkají se kulturní památky (zákon č. 283/2021 Sb., příloha č. 1 odst. 1 písm. e)).

U takové úpravy se dokumentace pro povolení nedělá, požadavek vyhlášky se jí tedy netýká. Jestli vaše úprava podmínky splní, potvrdí stavební úřad. Azbest ověřte i tak, než se začne bourat.

Když chcete, aby podklady a projekt před stavbou prošel technický dozor, tedy někdo, koho platíte vy, napište mi, jaký dům máte, které ze šesti podkladů už máte v ruce a kdy se má začít bourat. Je to placená služba. Cena je individuální a řeknu ji předem.

Časté otázky

Musí být průzkum součástí projektu rekonstrukce?

Ano, u změny stavby, která potřebuje povolení. Dokumentace má obsahovat závěry stavebně technického průzkumu a výsledky statického posouzení nosných konstrukcí (vyhláška č. 131/2024 Sb., příloha č. 1). Závěry průzkumů jsou i v dokladové části projektu.

Co dělat, když k domu nemám výkresy?

Když byla stavba povolena a dokumentace se nedochovala, pořizuje vlastník pasport stavby (zákon č. 283/2021 Sb., § 245). Pasport obsahuje průvodní list, technickou zprávu se zhodnocením stavu, situační výkres a zjednodušené výkresy skutečného provedení.

Stačí změřit vlhkost zdi příložným vlhkoměrem?

Nestačí. Podle ČSN P 73 0610 se výsledky takového měření mají porovnat s kontrolními vzorky, u kterých se vlhkost zjistila vážením. Vzorky se odebírají z hloubky 100 až 150 mm.

Kdo určí, jak velký průzkum dům potřebuje?

Předpis to neurčuje. Vyhláška průzkum v projektu žádá, počet sond a zkoušek ne. Rozsah si nechte navrhnout od projektanta a statika a chtějte ho písemně předem.

Zdroje a normy

• Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění účinném od 11. 6. 2026: § 155, 156, 158, 162, 167, 245 a příloha č. 1
• Vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb: přílohy č. 1, 9 a 11
• ČSN P 73 0610 (2000-11) Hydroizolace staveb. Sanace vlhkého zdiva. Základní ustanovení: čl. 7.1 až 7.6, 8.1 a 8.2. Jde o předběžnou normu.
• Nařízení vlády č. 361/2007 Sb., § 20