Poradna · Smlouva

Výluky a „dle skutečnosti“ v nabídce: věty, které rozhodnou o konečné ceně

Autor: Ing. Otakar Hobza, technický a stavební dozor. Publikováno 14. 10. 2026 · 8 min čtení

Máte tři nabídky na stejný dům. Než vyberete tu s nejnižším součtem, otevřete v ní stranu se zemními pracemi. Stojí tam „zemní práce dle skutečnosti“? A je mezi výlukami „odvoz a uložení přebytečné zeminy není předmětem nabídky“?

Obě věty jsou legitimní. Obě znamenají, že část ceny v součtu není.

Proč o ceně rozhoduje text nabídky, a ne součet?

Cenu sjednanou pevnou částkou nebo odkazem na rozpočet nemůže firma ani objednatel jednostranně změnit jen proto, že dílo vyžádalo jiné úsilí nebo náklady, než se čekalo (§ 2620 občanského zákoníku). Pevná cena ale kryje jen to, co je v předmětu díla popsané.

Výluka do předmětu díla nepatří. Položka „dle skutečnosti“ do něj patří, ale bez pevné částky. Obojí zaplatíte nad součet: výluku jinému dodavateli nebo téže firmě jako vícepráci, položku podle skutečnosti podle změřeného množství.

Nejvyšší soud k tomu dal měřítko. Rozpočet je konečné sestavení nákladů po položkách, s množstvím a oceněním. Prohlášení firmy, že práce budou stát přibližně určitou částku, rozpočtem není (rozsudek sp. zn. 33 Cdo 989/2019).

Výjimku z pevné ceny zákon připouští jen pro zcela mimořádnou nepředvídatelnou okolnost a rozhoduje o ní soud (§ 2620 odst. 2). Zdražení materiálu takovou okolností není (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 301/2023). Zbytek rizika rozdělují věty v nabídce.

Co znamená „komplet“, „dle skutečnosti“ a „není předmětem nabídky“?

V nabídce vyhledejte nejdřív formulace z tabulky. U každé je, co znamená pro cenu, a otázka, kterou firmě pošlete písemně ještě před podpisem.

Kdy je „dle skutečnosti“ v pořádku?

U prací, jejichž množství před zahájením nikdo nezná: výkop v podloží bez průzkumu, bourání a sanace při rekonstrukci, oprava konstrukce, kterou je potřeba nejdřív odkrýt. Firma, která za takovou práci musí dát pevnou cenu, si do ní započítá rezervu na nejistotu. Tu zaplatíte i tehdy, když se nevyčerpá.

Chyba je, když u věty „dle skutečnosti“ nic dalšího nestojí. K položce podle skutečnosti patří čtyři údaje: jednotková cena, předpokládané množství, způsob měření a povinnost firmy oznámit překročení předpokladu dřív, než práci provede.

U ceny určené podle skutečného rozsahu prací musí firma na vaši žádost vyúčtovat dosavadní postup i vynaložené náklady (§ 2625 občanského zákoníku). Změřené množství patří do stavebního deníku. Vyhláška č. 131/2024 Sb. řadí popis a množství provedených prací do denních záznamů, které se zapisují tentýž den, nejpozději následující den (příloha č. 12).

Když je ve výlukách odvoz a uložení výkopku, odhadněte si jeho rozsah sami a doplňte ho do porovnání. Na to jsem udělal kalkulačku odvozu a uložení výkopku.

Skrytá překážka: co platí, když se v zemi najde něco jiného?

Skrytá překážka je překážka týkající se místa stavby, kvůli které nejde dílo provést dohodnutým způsobem (§ 2627 občanského zákoníku). Na pozemku pro rodinný dům to může být jiné podloží, než se čekalo, podzemní voda nebo staré základy.

Firma ji musí oznámit bez zbytečného odkladu a navrhnout změnu díla. Provádění díla smí přerušit. Když se strany v přiměřené době nedohodnou, může od smlouvy odstoupit kterákoli z nich.

Podstatné je, co zákon firmě neukládá. Zjišťovat skryté překážky před zahájením povinná není, pokud se k tomu ve smlouvě nezavázala. Věta „nabídka nezahrnuje práce vyvolané skrytými překážkami“ tedy jen opakuje zákon. Cenu změny pak sjednáváte až nad otevřeným výkopem.

Riziko zmenší podklad. Když máte geologický průzkum, dejte ho všem firmám k nabídce a do smlouvy napište, že cena vychází z jeho závěrů. Co v průzkumu ověříte sami, popisuje článek o kontrole geologického průzkumu. Když průzkum nemáte, zeptejte se firem, z jakých podkladů o pozemku cenu počítaly.

Jak porovnat nabídky s různými výlukami?

Součty porovnatelné nejsou, dokud každá nabídka nekryje stejný rozsah. Postupujte takhle:

1. Vypište výluky, položky „dle skutečnosti“ a předpoklady ze všech nabídek do jedné tabulky. Řádek je práce, sloupec firma, v buňce „v ceně“, „dle skutečnosti“ nebo „mimo nabídku“.
2. Chybějící ceny si vyžádejte od firem písemně: jednotkovou cenu a množství.
3. Porovnávejte pevnou cenu plus oceněné výluky a odhady, ne součet na poslední straně.
4. Co firma ocenit odmítne, nechte v tabulce jako otevřené riziko a rozhodněte se s ním vědomě.

Nejméně práce dá, když všem firmám pošlete stejný výkaz výměr bez cen. Firmy pak oceňují stejný rozsah a výluky jsou vidět hned. Jak takové poptání připravit, popisuju v článku jak vybrat stavební firmu. Dvě nebo tři nabídky převedu na stejný seznam prací podle projektu jako placenou kontrolu nabídky stavební firmy. Pevnou cenu napíšu po prvním přečtení.

Co z odpovědí firmy přenést do smlouvy o dílo?

Odpověď firmy v e-mailu nestačí, když ji smlouva nepřevezme. Do smlouvy nebo do její přílohy patří:

• seznam výluk jako uzavřený výčet a věta, že ostatní práce podle projektu jsou v ceně,
• u každé položky podle skutečnosti jednotková cena, předpokládané množství, způsob měření a povinnost oznámit překročení před provedením,
• u každého předpokladu podklad, ze kterého cena vychází, s označením a datem (projekt, průzkum, výkaz výměr),
• pravidlo, že vícepráce se sjednávají písemně před provedením.

Vícepráce rozebírám v článku o vícepracích a méněpracích, další body smlouvy v článku o smlouvě o dílo na dům. Smlouvu čtu technicky a ekonomicky. Právní znění článků nechte posoudit advokátem.

Kdy porovnání zvládnete sami?

Když nabídky stojí na položkovém rozpočtu nad dokumentací pro provádění stavby, cena je pevná a výluky jsou dvě nebo tři pojmenované práce, které stejně zadáváte jinde, například kuchyňská linka nebo oplocení. Tabulka a postup výš pak stačí.

Kontrola nabídky přinese víc, když firmy oceňovaly jen dokumentaci pro povolení, když nabídky nejdou položit vedle sebe nebo když jsou v nich desítky položek „komplet“ a „dle skutečnosti“. Proč je rozdíl mezi povolovací a prováděcí dokumentací vidět v ceně, píšu v článku o projektu pro povolení a pro provádění.

Časté otázky

Co znamená v nabídce „dle skutečnosti“?

Že práci zaplatíte podle skutečně provedeného množství, ne pevnou částkou. Riziko, že množství bude větší, nesete vy. Chtějte k položce jednotkovou cenu, předpokládané množství, způsob měření a povinnost firmy oznámit překročení předem. Na vaši žádost musí firma vyúčtovat dosavadní postup prací i vynaložené náklady (§ 2625 občanského zákoníku).

Co znamená „není předmětem nabídky“?

Že práce v ceně není. Zaplatíte ji jinému dodavateli nebo téže firmě později jako vícepráci. U každé výluky si před podpisem ujasněte, kdo ji udělá a kolik bude stát, a při porovnání nabídek ji přičtěte k ceně.

Je položka „komplet“ v nabídce v pořádku?

Jen když má rozpis. Položka „komplet“ nebo „soubor“ bez popisu obsahu je cena za celek, o jehož rozsahu rozhodne až výklad. Zeptejte se, co přesně položka obsahuje, v jakém množství a podle kterého výkresu nebo části projektu.

Může firma zvýšit pevnou cenu kvůli skryté překážce?

Jednostranně ne. Pevnou cenu nejde změnit jen proto, že dílo vyžádalo jiné úsilí nebo náklady (§ 2620 občanského zákoníku). Skrytou překážku v místě stavby firma oznámí a navrhne změnu díla (§ 2627). Změna ceny je pak věc dohody. Když se strany v přiměřené době nedohodnou, může kterákoli od smlouvy odstoupit.

Zdroje

• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2612, 2620, 2622, 2625 a 2627.
• Vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, příloha č. 12 (stavební deník).
• Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 989/2019 ze dne 15. 10. 2019 (cena díla určená odkazem na rozpočet).
• Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 301/2023 ze dne 27. 9. 2023 (mimořádná nepředvídatelná okolnost).