Poradna · Projekt

Zadání pro architekta: co do něj napsat, aby projekt odpovídal rozpočtu

Autor: Ing. Otakar Hobza, technický a stavební dozor. Publikováno 14. 10. 2026 · 9 min čtení

Stavebník přijde za architektem se seznamem místností a s jednou částkou. Částka zazní na první schůzce a nikam se nezapíše. Za několik měsíců je hotový projekt a nabídky firem jsou nad ní.

Když částka nestojí v zadání, projektant ji nemá podle čeho hlídat a první srovnání s ní přijde až s nabídkami firem. Projekt se pak zmenšuje nebo zlevňuje a každá úprava hotové dokumentace je další práce projektanta a další týdny.

Zadání je jediný dokument, ve kterém rozpočet stojí dřív než první výkres.

Co je zadání pro architekta a proč ho píšete vy?

Zadání je písemný podklad, podle kterého projektant navrhuje. Říká, co má dům umět, kolik smí stát a z jakých údajů o pozemku se vychází. Píše ho stavebník, protože tyhle tři věci zná jen on.

Písemná podoba má oporu v zákoně. Kdo plní za úplatu, má plnit s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými a, je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy (§ 1914 odst. 1 občanského zákoníku). Strop napsaný v zadání, které je přílohou smlouvy s projektantem, je vlastnost, kterou jste si vymínili. Částka řečená na schůzce se ve sporu dokazuje těžko.

Nejvyšší soud u architektonické studie připustil, že vlastnosti díla mohou plynout i z účelu, který obě strany znají, a nemusí být vymíněné výslovně (rozsudek sp. zn. 23 Cdo 692/2020). Spoléhat ve sporu na výklad účelu je horší varianta než jedna věta v zadání. Kdo je architekt, projektant a hlavní inženýr projektu a kdo z nich za co ručí, popisuju v článku o rolích v projektu domu.

Co do zadání pro architekta napsat?

Stavební program

Kdo bude v domě bydlet teď a kdo za deset let. Místnosti a jejich přibližné plochy. Které místnosti mají být u sebe, třeba kuchyň u terasy nebo pracovna mimo ložnice. Co v domě nebude, třeba sklep, garáž nebo druhá koupelna. Co v programu chybí, doplní projektant podle sebe.

Z programu vzniknou plochy a z ploch se odvíjí cena. Dokumentace pro povolení obsahuje zastavěnou plochu, podlahovou plochu a obestavěný prostor (vyhláška č. 131/2024 Sb., příloha č. 1, část A.3). Chtějte tatáž čísla už u studie. Návrh pak porovnáte s programem dřív, než vznikne dokumentace pro úřad.

Kolik z pozemku smíte zastavět, určují koeficienty územního plánu a odstupy. Orientačně si to spočítáte v kalkulačce Kolik smím zastavět?, kterou jsem na to udělal. Závazné hodnoty ověří architekt v územním plánu.

Rozpočtový strop a co v něm je

Jedno číslo nestačí. Ke stropu napište, co zahrnuje: dům, přípojky, zpevněné plochy, oplocení, projekt a inženýrskou činnost, kuchyň a vestavby, DPH. Rezervu na to, co se ukáže až na stavbě, veďte zvlášť a do stropu ji nepočítejte.

Strop bez výčtu čte každý jinak. Projektant v něm vidí dům, stavebník dům i s garáží a příjezdem.

Pořadí priorit

Program se do stropu nemusí vejít. Napište proto předem, co ustoupí jako první: plocha, standard povrchů, technika domu, nebo tvar domu. Stačí tři skupiny: musí, chci, když zbude. Projektant pak při překročení navrhuje úsporu podle vašeho pořadí, ne podle svého.

Technické požadavky, které mění cenu

Způsob vytápění, větrání s rekuperací, energetický standard, sklep, tvar střechy, konstrukční systém. Každá z těchto voleb mění cenu domu. V zadání ji napište buď jako rozhodnutí, nebo jako otázku, na kterou vám projektant odpoví i s dopadem na náklady.

Podklady o pozemku

Výpis z katastru, polohopisné a výškopisné zaměření, existující sítě a přípojky, údaje z územního plánu a geologický průzkum, pokud ho máte. Dokumentace pro povolení obsahuje seznam vstupních podkladů a výčet a závěry průzkumů (příloha č. 1, části A.2 a B.1). Dokumentace pro provádění navrhuje založení stavby se zapracováním výsledků průzkumu základových poměrů (příloha č. 9, část D.1.2).

Do zadání napište, kdo který podklad obstará a do kdy. Opatřit dokumentaci je povinnost stavebníka. Když zákon vyžaduje projektanta s oprávněním, musí stavebník zpracování zajistit u něj (§ 160 odst. 1 stavebního zákona). Proč na průzkumu podloží záleží u jílovitých zemin, rozebírám v článku o sedání základů.

Rozsah dokumentace a služeb

Napište, které stupně objednáváte: studii, dokumentaci pro povolení, dokumentaci pro provádění. U rodinného domu, který podléhá povolení, musí stavebník před zahájením stavby zajistit dokumentaci pro provádění stavby (§ 160 odst. 2 písm. a) stavebního zákona).

Dokumentace pro provádění rodinného domu má obsahovat specifikaci výrobků a zařízení s jejich požadovanými vlastnostmi a položkový výkaz výměr, u stavební části i u jednotlivých profesí (vyhláška č. 131/2024 Sb., příloha č. 9, část D). Rozpočet mezi části dokumentace vyhláška neřadí. Když ho chcete, objednejte ho výslovně a napište, z jakých cen má vycházet.

Dozor projektanta zákon vyžaduje u staveb financovaných z veřejných prostředků a u vyhrazených staveb (§ 161 odst. 2 a 3 stavebního zákona). U soukromého rodinného domu je to vaše volba. Udělejte ji v zadání, ne na stavbě.

Kontrolní body

Napište, kdy vám projektant předloží čísla. Po studii plochy a odhad nákladů. Po dokumentaci pro povolení zastavěnou a podlahovou plochu a obestavěný prostor. Po dokumentaci pro provádění výkaz výměr. V každém bodě porovnáte návrh se stropem a rozhodnete, jestli se pokračuje, nebo ubírá.

Kdo odpovídá za projekt: vy, nebo projektant?

Projektant odpovídá za to, že projektová dokumentace je v souladu s právními předpisy a statické výpočty jsou přezkoumatelné (§ 162 odst. 2 stavebního zákona). K části, kterou sám zpracovat není způsobilý, přizve osobu s oprávněním a ta odpovídá za svůj návrh (§ 162 odst. 3).

Vy odpovídáte za zadání. Pro projektanta je to váš pokyn. Smlouva o dílo se uzavírá i na projektovou dokumentaci a zhotovitel díla vás má bez zbytečného odkladu upozornit na nevhodný pokyn (§ 2594 občanského zákoníku). Když vás upozorní a vy na pokynu písemně trváte, nemáte práva z vady, která z něj vznikla.

Když projektant napíše, že se program do stropu nevejde, odpovězte písemně, co se ubírá. Ústní „nějak to udělejte“ nechá rozhodnutí na projektantovi a ve sporu se z něj nedá zjistit, co jste chtěli.

Co má zadání obsahovat? Kontrolní seznam

Projděte seznam se zadáním v ruce před první schůzkou s architektem. Stav se ukládá jen ve vašem prohlížeči a nikam se neodesílá. Stránka jde vytisknout a odškrtat tužkou.

Seznam je kontrola úplnosti, ne vzor smlouvy. Když chcete, aby zadání před schůzkou přečetl někdo, kdo kontroluje i hotové projekty a nabídky firem, dělám to jako placenou kontrolu zadání pro architekta. Pevnou cenu napíšu po prvním přečtení.

Kdy kontrolu zadání nepotřebujete?

Když architekt vede program a strop písemně sám a u studie vám předloží plochy a odhad nákladů, druhý pohled na zadání vám mnoho nepřidá. Stejně tak u malé přístavby, kde se program vejde na půl stránky.

Kontrola má smysl tam, kde zadání existuje jen v e-mailech a v hlavě, kde strop nemá výčet a kde nikdo neurčil, kdy se čísla porovnají. Co se kontroluje na hotovém projektu, popisuju v článku o kontrole projektu a rozpočtu.

Časté otázky

Co má obsahovat zadání pro architekta?

Stavební program (kdo bude v domě bydlet, místnosti, plochy a vazby mezi nimi), rozpočtový strop s výčtem toho, co zahrnuje, pořadí priorit, technické požadavky, podklady o pozemku, objednaný rozsah dokumentace a služeb a kontrolní body, ve kterých projektant předloží plochy a odhad nákladů. Zadání dejte jako přílohu smlouvy s projektantem.

Má být v zadání pro architekta rozpočet?

Ano, jako strop s výčtem toho, co zahrnuje. Kdo plní za úplatu, má plnit s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými a podle účelu smlouvy, je-li stranám znám (§ 1914 odst. 1 občanského zákoníku). Strop napsaný v zadání je vlastnost, kterou jste si vymínili. Částka řečená jen ústně se dokazuje těžko.

Je rozpočet povinnou součástí projektu rodinného domu?

Není. Vyhláška č. 131/2024 Sb. ukládá do dokumentace pro provádění rodinného domu položkový výkaz výměr a specifikaci výrobků, rozpočet mezi části dokumentace neřadí (příloha č. 9). Když rozpočet chcete, objednejte ho v zadání výslovně a určete, z jakých cen má vycházet.

Kdo odpovídá za projekt, když zadání píšu já?

Projektant. Stavební zákon mu ukládá zpracovat projektovou dokumentaci v souladu s právními předpisy a statické výpočty přezkoumatelně (§ 162 odst. 2). Vy odpovídáte za program, strop a pokyny. Na nevhodný pokyn vás má projektant upozornit (§ 2594 občanského zákoníku).

Co když architekt navrhne dům dražší, než je strop?

Chtějte odhad nákladů už u studie a porovnejte ho se stropem. Když je strop napsaný v zadání, máte požadavek na úpravu o co opřít. Co se ubírá, rozhodněte písemně podle pořadí priorit ze zadání.

Potřebuji geologický průzkum už pro zadání?

Do zadání patří, jestli průzkum máte, a když ne, kdo a kdy ho objedná. Hotový musí být dřív, než projektant navrhne základy: dokumentace pro provádění navrhuje založení se zapracováním výsledků průzkumu základových poměrů (vyhláška č. 131/2024 Sb., příloha č. 9, část D.1.2).

Zdroje

• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1914 a 2594.
• Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, § 160, 161 a 162.
• Vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, příloha č. 1 (dokumentace pro povolení stavby) a příloha č. 9 (dokumentace pro provádění stavby rodinného domu).
• Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 692/2020 ze dne 28. 2. 2022 (vlastnosti architektonické studie a účel smlouvy).