Poradna · Deník

Stavební deník ve sporu o peníze: vícepráce, pokuty a převzetí podle rozsudků

Autor: Ing. Otakar Hobza, technický a stavební dozor. Publikováno 8. 10. 2026 · 30 min čtení

Firma zateplila bytový dům v Kralupech nad Vltavou. Po předání vyúčtovala větší plochu fasády, než počítal projekt a rozpočet, a k doplatku přidala smluvní pokutu. Dohromady 386 103,82 Kč.

Nedostala nic.

Smlouva, kterou sama připravila, říkala, že odchylky výměr se zjistí během stavby a zapíšou do stavebního deníku. Zápis neudělala.

Je to jeden ze sedmi sporů z let 2015 až 2026, které došly k Nejvyššímu soudu a ve kterých se o penězích soudilo podle zápisu ze stavby, nebo podle toho, že chyběl. Níž jsou částky, spisové značky a zápisy, o které šlo.

Co deník je a kdo ho vede, vysvětluje článek co je stavební deník. Jak má vypadat zápis, popisuje dobrý zápis do stavebního deníku, co se v denících dělá špatně, deset chyb ve stavebním deníku.

Co zápis v deníku znamená, když jde o peníze

Zápis ve stavebním deníku je soukromá listina, ze které soud zjišťuje, kdo co věděl a s čím souhlasil. Změnou smlouvy se zápis stane jen tehdy, když z něj plyne vůle obou stran změnit cenu, rozsah nebo termín a podepsala ho osoba, která za stranu smí jednat. Běžný denní zápis je jen záznam toho, co se na stavbě stalo.

Pravidlo pro podepsanou listinu je v § 565 občanského zákoníku. Kdo se listiny dovolává, musí doložit, že je pravá a správná. Proti tomu, kdo ji zjevně podepsal, se má za to, že pravost a správnost uznal. Váš podpis pod zápisem firmy proto svědčí proti vám. Když s obsahem zápisu nesouhlasíte, zapište do deníku nesouhlas s důvodem tentýž den. Zápis bez vašeho podpisu musí obhájit ten, kdo z něj těží.

Že zápis mění smlouvu jen s projevem vůle, řekl Nejvyšší soud v roce 2009 (rozebírá to oddíl co ke stavebnímu deníku řekly soudy).

Příklad z roku 2023: zápis z kontrolního dne o jiném způsobu zásypu s větou „GD ocení úpravy“ podepsala i starostka obce, která byla objednatelkou. Projev vůle změnit smlouvu v něm odvolací soud nenašel. Firma žalovala 6 011 702 Kč a Nejvyšší soud její dovolání odmítl (33 Cdo 941/2022, usnesení z 22. 2. 2023).

Mlčení samo o sobě přijetím není (§ 1740 odst. 1 občanského zákoníku). Soud ale z deníku, ve kterém chybí nesouhlas, může vyvodit, že jste nic nenamítali. Stalo se to ve sporu o 811 255 Kč níž.

Stavbyvedoucí zastupuje firmu v jednáních, ke kterým při jeho práci obvykle dochází (§ 430 odst. 1 občanského zákoníku). Smluvní věci k nim podle judikatury obvykle nepatří. Kdo smí podepsat cenu, pokutu nebo převzetí díla, určuje smlouva. Kdo podepisuje, když stavebníkem je firma, popisuje článek o technickém dozoru firemní stavby. Jak soud deník hodnotí jako důkaz obecně, popisuje článek stavební deník u soudu.

Sedm sporů u Nejvyššího soudu: zápis, částka, výsledek

V sedmi sporech u Nejvyššího soudu z let 2015 až 2026 šlo o částky od 386 103,82 Kč do 3 673 444 Kč. V pěti z nich soudy rozhodly s oporou v tom, co v deníku stálo, nebo chybělo. Ve dvou Nejvyšší soud rozsudky zrušil a věc vrátil k novému projednání.

Jsou to spory, které došly až k dovolání. Ukazují, podle čeho soud rozhoduje, ne jak obvykle končí stavba.

Výměry zateplení: firma bez zápisu nedostala 386 103,82 Kč

Smlouva o dílo z 26. 9. 2018 počítala s tím, že odchylky výměr proti projektové dokumentaci se zjistí v průběhu provádění a zapíšou do stavebního deníku. Firma žalovala doplatek 263 282,58 Kč a smluvní pokutu 122 821,32 Kč.

Okresní i krajský soud žalobu zamítly a Nejvyšší soud dovolání odmítl (23 Cdo 2161/2024, usnesení z 10. 6. 2025). Deník se podle soudů vedl jen po dobu provádění díla, odchylky proto šlo podle smlouvy uplatnit nejpozději do předání.

Když vaše smlouva váže změnu výměr nebo množství na zápis v deníku, čtěte tyhle zápisy průběžně a k zápisu o větší výměře se vyjádřete hned. Podle výkladu v tomto sporu otázku odchylek po předání neotevře ani firma, ani vy.

Fermentor: objednatelka do deníku nic nenapsala a platí 811 255 Kč

Firma čistila fermentor bioplynové stanice za cenu podle svého ceníku a odpracovaných hodin. Usazeniny byly hutnější, než objednatelka popsala v poptávce, práce trvaly déle a odvezlo se víc materiálu. Objednatelka vyšší cenu odmítla zaplatit. Okresní soud v Klatovech a Krajský soud v Plzni (rozsudek z 25. 2. 2025) jí uložily zaplatit 811 255 Kč s úroky a náhradu nákladů řízení 429 996 Kč.

Nejvyšší soud dovolání objednatelky odmítl (33 Cdo 1689/2025, usnesení z 19. 3. 2026). Mezi důvody uvedl, že ve stavebním deníku, který byl pečlivě veden, není žádný zápis objednatelky o tom, že s použitou technikou nebo počtem pracovníků nesouhlasí.

Nesouhlas s technikou, rozsahem nebo postupem proto patří do deníku tentýž den a s důvodem.

Staveniště bez protokolu: objednatel dvakrát prohrál spor o 937 875 Kč

Smlouva z 16. 5. 2020 na stavební úpravy stanovila, že firma dokončí dílo do 120 kalendářních dní od protokolárního předání staveniště. Za den předání se měl považovat den, kdy protokol podepíšou obě strany. Ústní ujednání bez písemného potvrzení měla být neúčinná.

Protokol nikdo nesepsal. Firma staveniště převzala a stavěla.

Objednatel od smlouvy odstoupil pro prodlení a žaloval 937 875 Kč, vrácení plnění a smluvní pokutu. Okresní soud v Olomouci i krajský soud žalobu zamítly. Bez protokolu podle nich lhůta nezačala běžet, takže firma v prodlení nebyla.

Nejvyšší soud oba rozsudky zrušil (23 Cdo 2565/2024, rozsudek z 27. 8. 2025). Kdo podle neformální dohody plnil, nemusí uspět s námitkou, že chyběla forma, kterou si strany samy sjednaly (§ 564 a § 582 odst. 2 občanského zákoníku). O výsledku sporu rozhodne okresní soud znovu.

S podepsaným protokolem o předání staveniště a zápisem o předání v deníku (vyhláška č. 131/2024 Sb., příloha č. 12, část B) den, od kterého běží lhůta výstavby, nikdo dokazovat nemusí. Co v protokolu musí být, popisuje článek protokol o předání staveniště.

Nepřipravená stavba v deníku: subdodavatel dostal 1 374 625,49 Kč

Subdodavatel montoval osvětlení skladových a výrobních prostor. Termín nestihl, protože stavba nebyla připravená: chyběly malby a rastry podhledů, světla kolidovala se sprinklery. Případy nepřipravenosti zapisoval do stavebního deníku.

Obvodní soud pro Prahu 5 mu přiznal 1 374 625,49 Kč s úroky a Městský soud v Praze rozsudek potvrdil. Zápisy v deníku vyhodnotil jako splnění smluvní povinnosti písemně oznámit překážku. Nejvyšší soud dovolání objednatele odmítl (23 Cdo 860/2022, usnesení z 16. 5. 2023).

Dlužník neodpovídá za prodlení, když nemůže plnit kvůli prodlení věřitele (§ 1968 občanského zákoníku). Zápis firmy, že stavba není připravená, proto mluví proti vaší smluvní pokutě. Odpovězte na něj zápisem: jestli je pravdivý, a když ano, co a do kdy zajistíte.

Vícepráce objednané zápisem: objednatel platí 3 673 444 Kč

Smlouva o dílo na stavbu silnice připouštěla změny jen písemnými číslovanými dodatky. Pro vícepráce ale měla zvláštní článek. Objednatel zapíše požadavek do stavebního deníku, zhotovitel do tří dnů připojí stanovisko, a když ho nepřipojí, má se za to, že souhlasí. Dodatek se měl uzavřít až potom.

Objednatel vícepráce do deníku zapsal, zhotovitel nesouhlas nezapsal a práce provedl, dodatek nevznikl. Krajský soud v Brně přiznal zhotoviteli 3 673 444 Kč a Vrchní soud v Olomouci to potvrdil. U víceprací za 3 070 689 Kč soudy uzavřely, že objednávka zápisem a provedení prací smlouvu změnily. Zbytek přiznaly podle jiného článku smlouvy.

Nejvyšší soud dovolání objednatele odmítl (23 Cdo 2959/2013, usnesení z 15. 12. 2015, obchodní zákoník) s tím, že rozhodl článek smlouvy o víceprácích, ne forma dodatku.

Když to smlouva připouští, je zápis, kterým v deníku požadujete práci navíc, objednávka. Cena víceprací se v tomhle sporu počítala z jednotkových cen v nabídce zhotovitele. Do zápisu proto patří cena, nebo aspoň položka rozpočtu, ze které se počítá.

Zápis „dopsaný později“: spor o 1 245 541 Kč

Firma prováděla sádrokartonové příčky v bytovém domě a žalovala doplatek ceny 1 245 541 Kč. Objednatel se bránil smluvními pokutami za prodlení. Firma tvrdila, že ho včas vyzvala k převzetí zápisem v deníku z 29. 3. 2012 a on nepřišel. Objednatel tvrdil, že zápis byl dopsán později.

Odvolací soud řekl, že pravost zápisu dokazuje ten, kdo z něj těží, tedy firma. Ta ji doložila výpovědí svědka a jednatele a e-mailem z 2. 4. 2012.

Nejvyšší soud pak oba rozsudky zrušil z jiného důvodu: nižší soudy postavily převzetí díla na smluvní fikci převzetí po marné výzvě, kterou si strany smlouvou založit nemohou. Zápis výzvy proto neměl význam, jaký mu odvolací soud přisoudil (32 Cdo 1287/2018, rozsudek ze 4. 3. 2020, obchodní zákoník).

Když do papírového deníku zapisujete něco, na čem závisí peníze, pošlete druhé straně týž den fotku stránky e-mailem.

Kácení bez zápisu: 1 682 555 Kč za stromy na cizím pozemku

Distributor elektřiny nechal pod vedením velmi vysokého napětí pokácet stromy na cizím pozemku a tvrdil, že šlo o havarijní zásah. Okresní soud Praha-západ mu uložil zaplatit majitelce pozemku 1 682 555 Kč, hodnotu stromů podle znaleckého posudku.

Distributor neunesl důkazní břemeno. Stav pozemku před kácením nezdokumentoval, stavební deník řádně nevedl a o kácení v něm nebyl žádný záznam. Nejvyšší soud dovolání zčásti zamítl a zčásti odmítl (25 Cdo 3832/2023, rozsudek z 26. 5. 2025).

Nejde o spor investora s firmou, ale o škodu na cizím majetku. Práce na sousedním pozemku nebo u sousední stavby patří do deníku s fotkami stavu před zásahem. Jak zdokumentovat okolí před začátkem stavby, popisuje oddíl fotodokumentace stavu pozemku a sousedních domů.

Tři zápisy, u kterých investor rozhoduje o penězích

O penězích investora rozhodují hlavně tři zápisy: odsouhlasená změna rozsahu bez ceny a termínu, upozornění firmy, že jeho pokyn je nevhodný, a převzetí díla bez výhrad. U všech tří rozhoduje, co v zápisu stojí a kdo ho podepsal. Co se na stavbě řeklo ústně, se dokazuje těžko.

Změna rozsahu bez ceny a bez termínu

Zápis „provést navíc“ bez rozsahu a ceny dohodu o ceně nezakládá. Kdo ho podepíše, se dál může přít o to, kolik práce stojí.

U termínu to funguje opačně. Nejvyšší soud v roce 2009 řekl, že když zhotovitel přistoupí na změnu předmětu díla a nedohodne nový termín, prodlení se tím nevylučuje (23 Odo 1450/2006, rozsudek z 29. 4. 2009, novostavba rodinného domu, obchodní zákoník). Objednatel v tom sporu požadoval smluvní pokutu 369 916 Kč.

Původní termín a pokuta za jeho překročení tak mohou platit dál. Zápis změny proto potřebuje čtyři údaje: co se mění, kolik to stojí nebo jak se cena určí, o kolik se posune termín a kdo za firmu podepsal.

Upozornění na nevhodný pokyn

Zhotovitel musí bez zbytečného odkladu upozornit na nevhodný pokyn nebo nevhodnou věc od objednatele, například na jiný materiál, než je v projektu, nebo na detail změněný na stavbě. Když na pokynu trváte, smí si vyžádat písemný pokyn. Když takhle postupuje, nemáte práva z vady, která z nevhodného pokynu vznikla (§ 2594 odst. 4 občanského zákoníku).

Na zápis firmy „upozorňujeme na nevhodnost…“ se proto odpovídá dřív, než rozhodnete. Nechte pokyn posoudit projektanta nebo dozor a odpověď zapište do deníku.

Převzetí díla bez výhrad

Když dílo převezmete bez výhrad, soud vám nepřizná právo ze zjevné vady, pokud zhotovitel namítne, že jste ji uplatnili pozdě (§ 2605 odst. 2 občanského zákoníku). Převzetí přitom nesmíte odmítnout kvůli ojedinělým drobným vadám, které nebrání užívání (§ 2628).

Zápis o převzetí proto patří do deníku jen s výčtem vad a nedodělků a s termíny jejich odstranění. Podepisuje ho osoba, kterou k převzetí jmenuje smlouva.

Nejvyšší soud v roce 2021 zrušil rozsudky, podle kterých dílo za objednatele převzal jeho stavbyvedoucí podpisem protokolu a zápisem v deníku. Oprávnění převzít dílo nejde dovodit jen z toho, že je to obvyklé (32 Cdo 3505/2020, rozsudek z 29. 4. 2021).

Lhůty pro vady, které se ukážou až po převzetí, popisuje článek o reklamaci vad stavby.

Platí vícepráce bez dodatku, když smlouva chce písemný dodatek?

Mohou platit. Občanský zákoník pravidlo „vícepráce jen písemně“ nemá, písemnou formu změn sjednává smlouva. Když si strany formu samy sjednaly a pak podle neformální změny plnily, neplatnost pro chybějící formu lze namítnout jen omezeně (§ 582 odst. 2). Nejvyšší soud v roce 2025 řekl, že kdo podle neformální změny plnil, nemusí s námitkou chybějící formy uspět.

Rozhodnutí 23 Cdo 2565/2024 se týkalo předání staveniště, princip je obecný. Věta „bez dodatku nic neplatím“ proto spolehlivě neobstojí, když jste firmu nechali práci provést a převzali ji.

Platí i druhá strana. Když si strany formu pro uzavření smlouvy sjednaly, má se za to, že bez ní nechtějí být vázány (§ 1758 občanského zákoníku). Dodatek podepsaný před provedením je pořád nejjistější cesta.

Jak vícepráce a méněpráce ocenit a odsouhlasit, rozebírá článek vícepráce a méněpráce na stavbě. Kde ve smlouvě stojí forma změn a co do ní dál patří, popisuje článek smlouva o dílo na dům.

Musí se firma k zápisu vyjádřit do tří dnů?

Ze zákona ne. Stavební zákon ani vyhláška č. 131/2024 Sb. lhůtu k vyjádření k cizímu zápisu nestanoví. Vyhláška určuje jen to, že se zápisy dělají tentýž den, nejpozději následující den, kdy se pracuje. Lhůtu k vyjádření a to, co znamená mlčení, sjednává smlouva o dílo nebo obchodní podmínky.

Tři dny, které uvádějí některé návody, pocházejí ze smluv. Ve sporu o 3 673 444 Kč stálo ve smlouvě: stanovisko do tří dnů, jinak se má za to, že zhotovitel souhlasí.

Obchodní podmínky ve sporu 23 Cdo 2062/2021 (usnesení z 11. 4. 2023) měly tři pracovní dny a výslovně řekly, že zápisy v deníku nejsou změnou smlouvy, jen podkladem pro dodatek. Firma tam za vícepráce zapsané jen v deníku nedostala 574 800 Kč. Bez smluvní věty o mlčení platí obecné pravidlo, že mlčení samo přijetím není.

Do smlouvy o dílo proto patří:

• lhůta k vyjádření k zápisu druhé strany v pracovních dnech a od kdy běží,
• co znamená, když se strana ve lhůtě nevyjádří,
• jestli zápis v deníku smí měnit cenu, rozsah a termín, nebo je jen podkladem pro dodatek,
• jmenovitě osoby, které za každou stranu smějí podepsat změnu ceny, rozsahu, termínu a převzetí díla,
• že odchylky výměr a množství se zapisují průběžně, nejpozději do předání díla,
• že předání staveniště se zapíše do deníku s datem, od kterého běží lhůta výstavby.

Stačí na tuhle změnu zápis v deníku?

Jestli změnu stačí zapsat, nebo potřebuje dodatek, závisí na čtyřech věcech: jestli se mění cena, rozsah nebo termín, co o formě změn říká vaše smlouva, co zápis obsahuje a kdo ho podepsal. Pomůcka vás provede otázkami a u každé odpovědi ukáže, z jakého paragrafu nebo rozhodnutí vychází.

Papírový, nebo elektronický deník: co mění zákon

Hlavní zákonná výhoda elektronického deníku je v § 562 odst. 2 občanského zákoníku. Má se za to, že záznamy v elektronickém systému jsou spolehlivé, pokud se vedou systematicky, v časovém pořadí a jsou chráněné proti změnám. Jestli to konkrétní aplikace splňuje, je vlastnost softwaru, ne zákona.

U zápisu s kvalifikovaným elektronickým časovým razítkem platí navíc domněnka správnosti data a času (čl. 41 odst. 2 nařízení eIDAS č. 910/2014). Jestli aplikace takové razítko používá, si ověřte u poskytovatele. Papírový zápis žádnou z těch domněnek nemá, jeho datum se ve sporu o 1 245 541 Kč dokazovalo svědky a e-mailem.

Kvalifikovaný elektronický podpis a kvalifikované časové razítko ukládá autorizační zákon (zákon č. 360/1992 Sb., § 13 odst. 3) autorizovaným osobám pro jejich elektronické dokumenty, například autorizovanému stavbyvedoucímu. Vyhláška o stavebním deníku nic takového nepožaduje.

Povinně elektronický je deník jen u stavby, která je předmětem nadlimitní veřejné zakázky (§ 166 odst. 5 stavebního zákona). Podrobně to rozebírá článek kdy je elektronický stavební deník povinný.

Ať vedete stavební deník na papíře, nebo v aplikaci, u elektronického si ve smlouvě vyžádejte při předání export ve strojově čitelném formátu. Přístup do cizí aplikace máte, dokud ji někdo provozuje. Export máte u sebe. Co si do smlouvy napsat o přístupu k deníku na dálku, popisuje článek o řízení stavby na dálku. Srovnání obou forem v provozu stavby je v článku papírový, nebo elektronický deník.

Co se u stavebního deníku mění od 1. 1. 2027

Prezident 17. 9. 2026 podepsal novelu stavebního zákona (sněmovní tisk 67). Podle schváleného znění (tisk 67/14) nabývá účinnosti 1. 1. 2027 a ruší vyhlášku č. 131/2024 Sb. o dokumentaci staveb, tedy i přílohu č. 12, která dnes určuje náležitosti stavebního deníku. Náležitosti a způsob vedení deníku pak stanoví nařízení vlády k § 166 odst. 4 stavebního zákona.

Povinnost elektronického deníku novela zpřesňuje na nadlimitní veřejnou zakázku na stavební práce. Pro rodinný dům se tím nic nemění. Text novely a průběh schvalování jsou na stránce sněmovního tisku 67.

Do 31. 12. 2026 platí pro zápisy příloha č. 12 vyhlášky. Co bude od ledna v nařízení vlády, ověřte podle znění vyhlášeného ve Sbírce zákonů.

Povinnost vlastníka stavby uchovat deník deset let od právní moci kolaudačního rozhodnutí (§ 167 písm. c) stavebního zákona) novela nemění. Zhotoviteli, který deník nevede, hrozí podle § 302 odst. 2 písm. c) a odst. 7 stavebního zákona pokuta do 400 000 Kč a tuto výši novela také nemění.

Co v deníku hlídá technický dozor

Technický dozor stavebníka smí do deníku zapisovat ze zákona (§ 166 odst. 2 stavebního zákona). Ve sporech výš rozhodovaly zápisy a protokoly o předání staveniště, o výměrách, o překážkách a o převzetí a odpovědi na zápisy druhé strany. Právě tyhle zápisy na stavbě kontroluju, a kde je potřeba, zapisuju za investora.

Stránky deníku na kontrolním dni fotím. Zápis dopsaný později se pak pozná podle rozdílu mezi fotkou a deníkem. Jak fotit konstrukce před zakrytím, aby fotka obstála jako důkaz, popisuje článek stavební deník a fotodokumentace.

Pokud chcete, aby na zápisy firmy za vás odpovídal dozor, popište stavbu v poptávkovém dotazníku.

Kdy kvůli deníku dozor nepotřebujete

U malé rekonstrukce za pevnou cenu, kde se rozsah během stavby nemění, stačí, když si deník projdete sami při předání staveniště a při převzetí. Totéž platí pro stavebníka, který je na stavbě denně, deník čte a umí na zápisy odpovědět.

Dozor má smysl tam, kde se během stavby mění rozsah a cena a kde na zápisy firmy nemá kdo včas odpovídat.

Co udělat, když stavba běží

Když stavba běží, projděte smlouvu, projděte deník a určete, kdo za vás zapisuje a podepisuje. Začněte smlouvou. Bez ní nevíte, jestli zápis v deníku smlouvu mění, nebo je jen podkladem pro dodatek, ani kolik dní máte na odpověď k zápisu firmy.

1. Projděte smlouvu o dílo. Najděte článek o formě změn, o stavebním deníku a o osobách oprávněných jednat. Chybí-li lhůta k vyjádření a důsledek mlčení, navrhněte dodatek.
2. Projděte deník. Vypište zápisy firmy o vícepracích, výměrách, překážkách a nevhodných pokynech, na které nikdo neodpověděl, a odpovězte na ně zápisem.
3. Určete, kdo za vás do deníku zapisuje a kdo podepisuje změny ceny, termínu a převzetí díla. Zapište to do deníku a pošlete firmě e-mailem.

Firma z Kralup měla smlouvu, kterou sama napsala. Chyběl jí jeden zápis.

Článek je obecná orientace podle předpisů platných k 8. 10. 2026, ne právní rada ke konkrétnímu sporu. Rozhodnutí 23 Odo 1450/2006, 23 Cdo 2959/2013, 32 Cdo 1287/2018 a 33 Cdo 941/2022 se posuzovala podle obchodního zákoníku, který platil do konce roku 2013.

Časté otázky

Kdo zaplatí vícepráce zapsané v deníku bez ceny?

Zápis „provést navíc“ bez ceny dohodu o ceně nezakládá a o ceně se pak strany přou podle smlouvy a rozpočtu. Když smlouva připouští objednávku víceprací zápisem do deníku a firma práci provede, platí objednatel. Ve sporu 23 Cdo 2959/2013 to byly vícepráce za 3 070 689 Kč. Do zápisu změny proto patří rozsah, cena nebo položka rozpočtu, nový termín a podpis oprávněné osoby.

Musí se stavbyvedoucí vyjádřit k zápisu do tří dnů?

Ze zákona ne. Stavební zákon ani vyhláška č. 131/2024 Sb. lhůtu k vyjádření k cizímu zápisu nestanoví. Tři dny nebo tři pracovní dny jsou věta ze smlouvy o dílo nebo z obchodních podmínek, například spojená s tím, že mlčení znamená souhlas. Když ji vaše smlouva nemá, mlčení samo souhlasem není. Lhůtu i její důsledek si napište do smlouvy.

Znamená mlčení k zápisu v deníku souhlas?

Samo o sobě ne, mlčení přijetím není (§ 1740 odst. 1 občanského zákoníku). Soud z něj ale může vyvodit, že jste postup nenamítali. Ve sporu o čištění fermentoru soudy objednatelce uložily zaplatit 811 255 Kč a náhradu nákladů řízení 429 996 Kč. Nejvyšší soud mezi důvody uvedl, že v pečlivě vedeném deníku nebyl žádný její nesouhlasný zápis (33 Cdo 1689/2025). Nesouhlas zapište tentýž den a s důvodem.

Může stavbyvedoucí podpisem v deníku převzít dílo?

Spolehlivě jen tehdy, když ho k tomu smlouva výslovně zmocní. Stavbyvedoucí zastupuje v jednáních, ke kterým při jeho práci obvykle dochází (§ 430 odst. 1 občanského zákoníku), a smluvní věci k nim podle judikatury obvykle nepatří. Nejvyšší soud v roce 2021 zrušil rozsudky, které převzetí díla podpisem stavbyvedoucího objednatele v protokolu a v deníku uznaly jen proto, že je to obvyklé (32 Cdo 3505/2020). Kdo smí převzít dílo a podepsat změnu ceny, napište do smlouvy jménem.

Platí vícepráce odsouhlasené v deníku, když smlouva chce písemný dodatek?

Mohou platit. Písemnou formu změn sjednává smlouva, ne zákon. Když strany podle neformální změny plnily, neplatnost pro chybějící formu lze namítnout jen omezeně (§ 582 odst. 2 občanského zákoníku). Nejvyšší soud v roce 2025 řekl, že kdo podle neformální změny plnil, nemusí s námitkou chybějící formy uspět (23 Cdo 2565/2024). Dodatek podepsaný před provedením prací je dál nejjistější cesta.

Jaká je pokuta za nevedení stavebního deníku?

Zhotovitel, který stavební deník nebo jednoduchý záznam o stavbě nevede, se dopouští přestupku a hrozí mu pokuta do 400 000 Kč (§ 302 odst. 2 písm. c) a odst. 7 zákona č. 283/2021 Sb.). Po dokončení předá deník stavebníkovi (§ 166 odst. 3). Vlastník stavby ho pak uchovává deset let od právní moci kolaudačního rozhodnutí, nebo od dokončení, když se kolaudační rozhodnutí nevyžaduje (§ 167 písm. c).

Co se u stavebního deníku mění od 1. 1. 2027?

Novela stavebního zákona podepsaná 17. 9. 2026 (sněmovní tisk 67) podle schváleného znění ruší od 1. 1. 2027 vyhlášku č. 131/2024 Sb. a s ní přílohu č. 12 o stavebním deníku. Náležitosti a způsob vedení deníku stanoví nařízení vlády. Povinně elektronický je deník dál jen u nadlimitní veřejné zakázky na stavební práce, pro rodinný dům elektronická povinnost nevzniká. Do konce roku 2026 platí pro zápisy příloha č. 12.

Běží smluvní pokuta, když jsem v deníku odsouhlasil rozšíření díla?

Může běžet. Podle rozsudku Nejvyššího soudu 23 Odo 1450/2006 zhotovitel, který na změnu předmětu díla přistoupí bez dohody o změně času plnění, se tím prodlení nezbaví. Rozhodnutí se posuzovalo podle obchodního zákoníku. Když se rozšířením díla posouvá termín, napište nový termín do zápisu nebo dodatku a podepište ho obě strany.

Zdroje a normy

• Zákon č. 89/2012 Sb.: občanský zákoník, § 430, 562, 564, 565, 582, 1740, 1758, 1968, 2594, 2605, 2626 a 2628, znění od 1. 1. 2026.
• Zákon č. 283/2021 Sb.: stavební zákon, § 166, 167 a 302, znění platné od 11. 6. 2026.
• Vyhláška č. 131/2024 Sb.: o dokumentaci staveb, příloha č. 12 (stavební deník), účinná do 31. 12. 2026.
• Zákon č. 360/1992 Sb.: o výkonu povolání autorizovaných architektů a autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, § 13.
• Nařízení (EU) č. 910/2014: eIDAS, čl. 41 (právní účinek elektronických časových razítek), úplné znění k 18. 10. 2024.
• Poslanecká sněmovna: sněmovní tisk 67, novela stavebního zákona (podepsána 17. 9. 2026).
• Poslanecká sněmovna: sněmovní tisk 67/14, znění novely, na kterém Sněmovna setrvala (čl. I bod 30, čl. LXXXIV bod 9, čl. LXXXV).
• Nejvyšší soud, 23 Cdo 2161/2024, usnesení ze dne 10. 6. 2025.
• Nejvyšší soud, 33 Cdo 1689/2025, usnesení ze dne 19. 3. 2026.
• Nejvyšší soud, 23 Cdo 2565/2024, rozsudek ze dne 27. 8. 2025.
• Nejvyšší soud, 23 Cdo 860/2022, usnesení ze dne 16. 5. 2023.
• Nejvyšší soud, 23 Cdo 2959/2013, usnesení ze dne 15. 12. 2015.
• Nejvyšší soud, 32 Cdo 1287/2018, rozsudek ze dne 4. 3. 2020.
• Nejvyšší soud, 25 Cdo 3832/2023, rozsudek ze dne 26. 5. 2025.
• Nejvyšší soud, 23 Odo 1450/2006, rozsudek ze dne 29. 4. 2009.
• Nejvyšší soud, 32 Cdo 3505/2020, rozsudek ze dne 29. 4. 2021.
• Nejvyšší soud, 33 Cdo 941/2022, usnesení ze dne 22. 2. 2023.
• Nejvyšší soud, 23 Cdo 2062/2021, usnesení ze dne 11. 4. 2023.